リフォームする時の流れ

1月24日 火曜日

 

中古住宅+リフォームについては、いくつかのケースが考えられます。

売主やいったん物件を買い取った不動産会社によるリフォーム済みの物件を購入するケースもあれば、購入後に自分でリフォームするケースもあります。最近では不動産会社によっては買主の希望を事前に売主に伝えて売主が買主の希望に沿ってリフォームした住宅を売買する方法をとっているケースもあります。

今日はその最近増えている中古住宅を購入後に自分でリフォームするケースについて説明したいと思います。

 

リフォームするときの流れ

1.リフォームのイメージを固める

自分が探している物件の築年数によって、大掛かりなリフォームが必要になる事があります。

あらかじめ自分で、どの程度のリフォームを想定しながらリフォームに関する様々な情報を集めます。

また、マンションの場合は「管理範囲」などでリフォームできる範囲が定められているので早めに確認した方が良いです。

 

2.予算を決めておく

例えば雑誌やインターネットなどの情報でおおよその見当を付けたり、物件の仲介をした不動産会社に相談するなどして自分が希望するリフォームでどのくらいの費用になるのか目安を立てます。もし、リフォーム費用が高額になる場合は、ローンの利用も考えておいた方が良いです。

また、耐震や省エネ、バリアフリーなどのリフォームに対しては自治体から助成金が受けられる場合や所得税・固定資産税などの減税が受けられる場合もあるので確認しましょう。

 

3.リフォーム業者を探す

情報収集した施工事例などを参考にして自分が希望するリフォームの実践が豊富なリフォーム事業者を数社選びましょう。また、各事業者の会社概要や工事実績、リフォームの進め方などの情報も入手しておきましょう。

 

4.見積書・提案書の提出

選んだリフォーム業者に現地調査を依頼し、希望内容を伝えたうえで見積書・提案書の提出を求めましょう。

複数の事業者から見積もりを取ることを「相見積もり」といい、一般的には、それらを比較検討した結果から依頼先を決める方法が取られています。

 

5.リフォーム業者を決める

提出された事業者の提案書や見積書について、金額をはじめリフォームの内容や施工体制や保険内容を確かめたうえで契約を1社に絞ります。

 

6.リフォーム工事の請負契約を結ぶ

相見積もりは大まかな条件に基づく概算なので、契約前に最終的なリフォーム内容や見積もりを確定させた後、正式に工事請負契約を結びます。工事は大小に問わず契約は必ず書面で結ぶことにしましょう。

 

7.工事を行う

リフォーム工事中は、工程表通り工事が進んでいるか、契約通りの内容になっているかを確認します。

もし工事の追加や変更があった場合は、その都度に書面に残しておきましょう。

また、マンションの場合は公示前に管理組合にリフォーム工事の申請が必要です。

 

8.引渡しを受けて終了

 

 

 

 

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マンションと一戸建ての違い

1月23日 月曜日

 

自分の家を購入を考える時に、「マンション」「一戸建て」どちらにするべきか悩みますよね。

地域によってはマンションの供給が少ない場合、もしくは都心部などで一戸建ての価格水準が高い場合など選択の余地がないケースも多々ありますが、今回は「マンション」と「一戸建て」のどちらも選べることを前提にしてそれぞれの特徴を考えてみましょう。

 

マンションと一戸建ての違い

建物の形は違うのはよくわかりますが、まず最初にマンションに住む場合に理解しておきたいのが「共同生活」です。同じ建物の中に多くの世帯が住んでいるため、協調性や社交性に欠ける人にはマンションが不向きだと思います。

長く使用する良好な状態に保つために維持管理が必要なことはどちらも同じことですがマンションの場合は住民全員が協力して積極的な管理組合活動をすることが求められています。

対して一戸建ては購入者やその家族が主役なので維持管理の計画立案からその実行まで、すべて自分達で行わなければいけません。ですので、自主的な行動が苦手な方は一戸建ては不向きだと考えられます。

 

それぞれのメリット/デメリット

 

マンションの場合

・メリット

1、効率的な構造

一戸建てと比べて無駄なくスペースを使うマンションの方が土地代が少なく済むため安くなることが多い

2、セキュリティーに優れている

一戸建てよりも戸締りが簡単で防犯設備も充実している

3、立地・利便性が高い

交通や買い物に便利な立地が多い

4、室内の生活動線に起状ではない

生活空間に階段がないため高齢者にとっては住みやすい

 

・デメリット

1、管理費が掛かる

毎月ン管理費や修繕積立金の負担が大きい

2、環境または騒音

遮音性能が劣るマンションでは音によるトラブルが起きやすい

3、車の利用

駐車場の料金が別途で掛かり負担が大きい

 

一戸建ての場合

・メリット

1、車の利用

敷地内に車庫があれば駐車料金が不要になる

2、静かで快適に暮らせる

住む所にもよりますが、閑静な住宅街など暮らす人が多いそうで

3、リフォームしやすい

マンションに比べてリフォームや増改築が自分自身の判断で決めることが出来る

 

・デメリット

1、近隣トラブル

敷地が狭いと日当たりを十分に確保できなかったり、近隣との間でトラブルが起きたりすることもあります

2、段差や階段が不自由

高齢者にとっては毎日の階段の上り下りなどが難しくなり、足の怪我になる恐れもある

3、設備よりも土地代の影響の方が大きい

建物の使い勝手よりも敷地内によって価格が大きく左右される。

 

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賃貸による収支を検討する

1月20日 金曜日

住まいを貸すとお金が入ってきます。

しかし、支払わなければいけないお金も発生します。ローンが残っている場合はその返済も考慮しなければいけません。

では今日は賃貸の収支を検討したいと思います。

 

1・入ってくるお金

 

継続的に入ってくるお金

 

・賃料

借主から入ってくるお金です。

ただし、常に借主がいるとは限りません。空室の場合も考慮に入れて少なめに見積もった方が安全です。

・管理費

借主が負担する物件の管理費がある場合は毎月入ってきます。

管理費を賃料に含んでいることも多いようですが、最近では分けて受け取ることもあるそうです。

管理費の取り扱いは物権や地域の取引週間などによって変わります。

 

一時的に入ってくるお金

 

・礼金

新規契約の際に借主に対する謝意として借主が払うものです。

一時的賃料の1か月分かそれ以上を払う場合が多いようですが礼金を受け渡しをしない場合もあります。

・更新料

賃貸借契約の更新の際に契約内容に応じて借主が貸主に支払うお金です。

一般では更新後の新賃料の1か月分が多いようですが更新料を設定しない場合もあります。

 

礼金や香辛料の取り扱いは地域の取引週間のほか、周辺の市場動向により変わる可能性もあります。

 

借主から預かるお金

 

・敷金

新規契約の際に賃料や物件の補修費用などの支払いを担保する目的で貸主が借主から預かるお金のことです。

一般的には賃料の1か月分か2か月分の場合が多いようですが、借主が退去する場合には賃料の滞納や借主が原因である部屋の損傷や破損がある場合は敷金などで支払うことが出来ます。

ただし基本的には退去するときに借主に返還するものですので収入とは分けて考えた方が良いです。

因みに敷金の返還に当たっては利子をつけることはありません。

 

2・支払うお金

 

継続的に出ていくお金

賃貸すると支払うお金

 

・管理委託費

不動産会社に「入居者管理」や「建物管理」を委託するためのお金です。

入居者管理とは、賃料の集金や入居者からの苦情対応など

建物管理とは、物件の清掃やメンテナンスなどを行います。

委託する業務の内容や委託戸数など不動産会社によっても金額が違ってきますので個別に不動産会社に確認する必要があります。

ただし、自ら管理を行う必要はありません。

・住み替え先での住居費

自分の家を賃貸した場合は住み替え先での住居費が追加の料金となります。

 

所有していると必ず発生するお金

 

・管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合は管理規約などに基づいて支払う必要があります。

・固定資産税・都市計画税

物件の所有者が納めなければならない税金です。

・購入時のローン

完済するまで毎月返済する必要があります。

また、住宅ローンは原則として自分が住む住宅を購入するために利用するものなので転勤などの一時的な事情によるものでなければローンの一括返済を求められたり、賃貸用のローンへの借り換えを求められたりします。

 

一時的に支払うお金

 

賃貸すると追加で支払うお金

 

・一時的なメンテナンスや修繕費

室内の設備の故障などのメンテナンス費用や入居者の退去時の補修費用やクリーニング費用などが追加のお金が必要です。

・仲介手数料

入居者募集を不動産会社に依頼する場合、借主との契約時に月額賃料の1か月分の半分の料金+消費税の範囲内で仲介手数料が必要となります。なお。依頼者が承諾している場合は最大で月額賃料の1か月分+消費税の範囲内で必要となる場合があります。

・その他の経費

損害保険料・交通費や通信費などのその他にも費用があ必要になある場合があります。

所有していると必ず支払うお金

賃貸をする/しないに関わらず建物や設備などの修繕の費用などは一時的な支出として計画的に用意しておく必要があります。この費用は建物の種類や規模、築年数、設備の使用年数などによって変わります。

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貸す時に知っておきたい相場の知る方法

1月18日 水曜日

 

住まいを貸すに当たって支出の目安を把握するためには「賃貸相場」を知っておくことが必要です。

今日は賃料に関する基本的な考えと賃料相場情報の入手方法などを説明したいと思います。

 

賃貸相場はまず立地や物件の特徴から知ろう!

立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります。まずは主な相場を紹介します。

駅からの距離 最寄駅から近い場所ほど相場が高く、逆に遠くなればなるほど相場は下がります。
因みにバス利用な物件は徒歩圏内にある物件よりも相場は下がります。
都心からの距離 都心に近い場所ほど相場は高く、同じく逆に遠ざかると相場は下がります。
設備 居間にある台所、トイレなどの設備の性能が高いほど相場は高くなります。
築年数 築年数が経過すると建物も劣化していきます。
それだけではなく部屋の仕様も老朽化していくので相場の方も下がります。
利便性 利便性が高いほど相場が高くなります。
例えば近場にある駅が準急しか止まらない駅より急行など止まる駅の方が充実しているので相場のが高くなります。
広さ 一般的な広さではない場合は相場は下がります。
また、ワンルームタイプとファミリータイプでは一般的な相場になります。
取引時期 入居希望者が多い時期になると相場が高くなります。逆に少ない時期だと相場は下がります。
建物の構造 構造が堅固である方が相場は高くなります。
最近では耐震性なども相場に影響することもあります。

 

不動産の賃料相場を調べる

不動産の相場を知るためにはまずは、自分で情報を集めることである程度は賃料イメージを持つことが大切です。ただし、自分のイメージが誤っている場合もありますので過度に先入観を持たないように注意しましょう。

1、個別の物件の賃料を知る

住まいの賃貸借の場合、一般的には募集時の賃料と実際の契約賃料との差はあまり大きくないと言われています。まずは広告などに掲載されている物件の賃料情報を調べることで、ある程度の相場を把握することでが出来ます。ただし実際に取引される賃料が一致するとは限りませんので、あくまでも参考として活用してください。

 

2、各地域の相場動向を知る

地域の平均的な賃料相場やその動向については様々な統計情報が公表されています。

それらを調べることによって、エリアごとのおおむねの賃料相場やその変動を把握することができます。また、そのエリアの情報を多く扱っている不動産会社から相場情報を聞くことも有効です。

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家を貸す場合のメリット/デメリット

1月17日 火曜日

家を貸すと家賃収入を得られるメリットはありますが、その分リスクもあります。

まずはどのようなリスクがあるのかを確認してから賃貸経営をするという事について考えましょう。

 

メリット

賃貸経営の最大のメリットは家賃収入を得られることです。

済まなくなった自宅を貸し出すことで得ている家賃収入の平均は年間で約150万円くらいで月に12~13万円です。ですが維持費などの経費や税金を差し引くことになるので、これが丸々もらえるわけではありません。しかも、立地や築年数などの条件によっても異なるが、ある程度の収入は見つめることになります。

 

デメリットまたはリスクの確認

 

1.入居者が決まらなければ家賃収入ゼロ!

勿論、入居者が決まらなければ収入はその間ゼロになります。

その物件の住宅ローンが完済している人やローンを組んでいない人は資金回収について問題はありません。

しかし、家賃収入をその物件のローン返済に充てる場合は、空室機関には自分の貯蓄や給与などを返済資金に回すことになります。転移先の新居にお金がかかる人はどちらにも住居費が掛かることになります。

また、部屋が空室でも維持や管理の費用は発生します。建物と土地には毎年、固定資産税が掛かります。

マンションでは管理費と修繕積立会が毎月掛かります。一戸建ての場合は、室内の空気の入れ替えや庭の手入れなどの管理の費用も掛かりますのでご注意ください。

 

2.建物や設備の劣化、及び故障するリスク

当たり前ですが建物は時間とともに劣化していきます

また、多くの住宅設備は耐久年数が十数年ほどされて、いつかは故障や劣化、機能の低下が起きます。その為に交換や修繕などにかかる費用がありますがこれも全部借主の負担になりますのでご注意ください。

 

3.入居者のトラブル

入居者が家賃を滞納する。または近所の皆さんに迷惑をかけるなど入居者とのトラブルが発生する可能性があります。賃貸経営は相手あってこその商売なのだが、そうした心構えも必要になります。

 

4.家賃の設定額が減少するリスク

年数が経って建物が古くなれば、賃貸物件として魅力が落ちていきます。その為家賃を安くしない限り入居者が決まらない場合もあります。

また、周辺の環境の変化や賃貸物件の供給数の変化などによって賃貸相場が変動して家賃を下げなければいけなくなる場合があります。

 

5.災害リスク

自然災害などで建物に被害が起きる可能性があります。

修繕する場合にもお金が掛かりますし、被害内容によって物件が維持できない状態の場合もあります。

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