増築とは?

2月24日 金曜日

 

増築(ぞうちく)とは簡単に言えば床面積を増やすことです。

また、2階を建て増しする場合や骨組みや構造から作り直すような大規模なものもすべてが増築と呼ばれています。

改築(かいちく)と言った言葉も聞いたことがあると思いますが、これは床面積を変えずに間取りの変更を伴う工事を行う事です。

改装(かいそう)は間取りの変更をせずに内外装を改める事をいいます。

同じくリフォームもありますが、これは「増築・改築・改装」などを含んだ総称になります。

例えば近所に「近頃リフォームする予定なの」と聞いたら、それは増築の場合もあれば改築や改装の場合もあるという事です。

 

増築が出来ないケース

昔と違い今は法律とかで厳しくなり、増築にふさわしい条件でなければ認められないようになっています。

その1つ❝面積❞です。

10㎡の面積を超える工事には、役所の届け出が必要になり、そのうえで建ぺい率に適合した建物の建築が許されます。

因みに建ぺい率とは?

建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

例えば、建ぺい率が50%と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の投影面積として50㎡まで建築できることです。

これを無視して建ててしまうと建築基準違反となり、場合によっては取り壊しになってしまう危険性もあるので気を付けましょう。

 

❝建物の構造❞によって増築に制限がかかります。

RCや鉄骨の住宅は増築をしても耐久性の面で問題があり、見た目も不自然という理由から認められないケースもあります。

また、木造は建物が古く耐震性が弱いと判断された場合は増築は認められないです。

 

新築時に建ぺい率いっぱいに建てた建物の増築や2階建てから3階建てへの増築、いまある建物と違う加工や工事の方法での改築などは、ほぼ認められないと思った方がいいでしょう。

また、これは法律的な問題ではありませんが近隣に迷惑をかけるような増築は止めましょう。

 

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手付金の金額はどれくらい?

2月23日 木曜日

 

手付金の金額が少ない場合は売主も買主も気楽に契約を解除ができ、手付金を受け渡しする意味があまりありません。

逆に手付金が多い場合は、いざという時に契約を解除したい場合に売主も買主も契約は解除できず、本来の機能を果たせなくなります。

そもそも解約手付とは一定のペナルティを払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから手付金の金額にはある程度のバランス感が必要です。一般的に売買代金の5%~10%程度が適切です。

しかし、手付金の金額があまり少なかったり多かったりする場合は、きちんと仲介業者さんに理由をきちんと聞くようにしてください

 

因みに売主が不動産会社の場合は、売買代金の20%を超えて手付金を受け渡しすることが出来ないことになっています。また、同じように不動産会社だった場合は手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが法律で定められています。

 

もし、手付金を放棄すれば解除は出来るが、、

解約手付のルールに基づき契約解除できたとしても終わりにはならない場合があります。

中古住宅の売買では通常は仲介業者さんが介在します。

仲介業者は契約が成立さえすれば、依頼者に仲介手数料が請求できます。

ですから契約をする前にもし解約になった場合の仲介手数料の取扱いには事前に確認した方がいいです。

 

不動産売買時の手付金額相場

皆さんはどのくらい払っているのか?

結果:最も多いのが「100万円」!

一般的には「手付金は物件価格の10%~20%」という決まりはありますが、現実的には100万円を手付金とするケースがほとんどです。

手付金は「簡単に買う事や売ることをやめる」のを出来ないようにするために設定するものです。

 

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手付金とは?

2月21日 火曜日

 

 

手付金(てつけきん)という言葉を聞いたことがありませんか?

また正しく理解できない方もたくさんいると思いますので今回は手付金について説明したいと思います。

 

手付金とは

契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に売主から返還してもらうお金の事をいいます。

ただ、手続きが面倒なので契約書には「手付金は残代金支払いの時に売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

 

手付金の種類

手付金には種類があります。

それが「解約手付」「証約手付」「違約金」の3つです。

不動産売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。

これらを順に説明します。

 

1.解約手付

買主と売主のいずれかが、契約を解除したい時のための保証金です。

相手方が履行に着手するまで以下のように売買契約を解除出来ます。

・買主は支払い済みの手付金を放棄する

・売主は手付金を買主に倍返しする

 

2.証約手付

購入する意思があることを示し、契約の成立を証明するものとして買主が売主に預けるお金のこと。

 

3.違約手付

契約違反があった場合このことを「違約金」として使います。

・買主の不履行があった場合、手付金は没収される形になります。

・売主の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返さなければいけません。

 

ただし、契約書に手付金の種類が上記3つのうち記載されていない場合、判例上では手付金は原則1として「解約手付」と推定されます。また、推定ですと、後日論戦になる可能性がありますので契約書に手付金の性格が書かれているかどうか確認しておくことが大切です。

 

解約手付は契約を解除したくても売主か買主のいずれか一方が契約を履行に着手してしまえば、手付金相当額の支払いだけでは解約できなくなってしまいます。買主が手付金を放棄して契約解除できるのは期限があるという事です。

では、何をもって「履行の着手」なのか?

注意しなければいけにのは必ずしも「履行の着手」という概念が明確ではないことです。

過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例は

・売主が所有権移転の仮登録申請申請をした。

・売主が売却を前提として分筆登記申請をした。

・買主が中間金の支払いをした

・買主が売買代金との引き換えで建物の引き渡し請求をした

などがあります。

何らかの事情で契約を解除したい場合は、期限を超えないように専門家に相談することが大切です。

 

 

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不動産売買 違約金

2月20日 月曜日

 

 

違約金とは?

契約において自分に責務不履行があった場合に相手方に対して、あらかじめ約束して支払う金額の事をいいます。不動産売買取引の契約書では多くの場合、売買代金の一定割合を違約金とするなどの違約金に関する条項が置かれており、重要事項説明書にもその事について記載されています。

 

媒介契約に種類によって解約時に違約金が掛からない場合もあります!

不動産会社と締結する売買契約には複数の不動産会社に仲介手続きを依頼でき、自分でも買主を探せる「一般媒介契約」

特定の不動産会社だけしか仲介手続きを依頼できないが、自分でも買主を探せる「専任媒介契約」

特定の不動産会社のみに仲介手続きを依頼できるが、自分で買主を探すことが出来ない「専属専任媒介契約」

この以上の3種類があります。

種類 違約金が発生する期間
一般媒介契約 無し
専任媒介契約 3か月以内の解約
専属専任媒介契約 3か月以内の解約

媒介契約を解約する場合、契約の種類によって違約金が掛かるかどうかが変わります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約の有効期限は最長で3か月と規定されているので注意しましょう!

そのため、3か月以内の解約した場合、媒介契約から解約時までの仲介業務をするためにかかった実費を不動産会社から請求された場合、違約金として支払わなければいけません。

また、具体的な実費は例として、、

・チラシ代

・ポスティング代

・インターネット掲載費

など販売活動広告費があげられます。

 

これに対して3か月を経過してから媒介契約を解除した場合は違約金は掛かりません。3か月を経過して更新をしなければ契約は満了するのであり、特に契約に反することはしていないからです。

また、解約する場合は不動産会社に契約の更新をしないことを告げるだけで済みます。ただし、解約する際は媒介契約に違反していた場合は違約金が掛かります。

もう一方の一般媒介契約の場合は専属専任媒介契約と違い契約期間の定めについての規定はありません。

法的にはいつでも解約をして、不動産会社を変更することが出来るので違約金が掛かることはないです。

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不動産賃貸の初期費用

2月17日 金曜日

皆さん物件を探す前にお金のことを確認するべきことが1つあります。

それが初期費用です!

初期費用には様々な項目があり、ある程度まとまったお金が必要になってきますので、その分の予算も考えてみましょう!

 

地域や物件によって違う礼金と敷金

初期費用の中では一般的に大きな割合を占めるのが礼金と敷金です。

敷金とは?

最初に預けるお金で退去時には返金されます。

ただし、家賃の滞納した場合や故意や大きな損失や部屋を汚したり傷つける場合などには敷金からその分の費用を差し引かれることがあります。

物件や地域によって異なりますが、大体は家賃の1か月~3か月分くらいになっている所が多いです。

 

礼金とは?

敷金が返ってくるのに対して、返金されないのが礼金です。

名前の通り大家さんに対して❝部屋を貸してもらうお礼金❞みたいなものです。

関西では、あんまり見ませんが主に関東方面で見られる制度で、家賃の1か月~3か月分くらいかと思います。

その代わり関西では敷金・礼金とは別の「保証金」「敷引き」という制度があります。

保証金の制度は物件によって相場は異なりますが家賃の1か月~5か月分くらいです。このうち、退去時の原状回復費用として汚損の程度に関係なく一定の金額を「敷引き」として大家さん側が徴収します。

因みに敷引きの相場も異なりますが多くて保証金の半額~6割程度です。

保証金と敷引きの金額は契約時に明示されているという点では関東の敷金制度と大きく違っています。

ただし、故意・過失による汚損があった場合は、退去時にその分の費用が別途徴収されるので気を付けましょう。
現在は、関東と同じ「敷金」「礼金」制度をとっている物件も多数あります。物件ごとに異なりますので、きちんと確認しましょう。

 

前家賃と保険料(その他)

家賃は月初めに支払う「前家賃」が基本です。←これも初期費用に含まれます。

入居時に翌月分の家賃と入居する月の日割り家賃を求められるのが一般的です。費用の方は最大で2か月分近くになり、中には「フリーレント」が付いている物件もあります。

フリーレントとは?

当初の家賃が無料で入居できる特典のことです。

 

また、大半の物件では、入居者に火災保険などの損害保険での加入を義務付けており、その保険料も初期費用

含まれます。これも保険内容によって異なりますが月に1万5000円~2万円くらいです。

 

物件によって鍵の交換費用を求められる事もあります。

なんでわざわざカギを交換するの?と思いますがこれは必要なことです。

それは前の住人と同じ鍵を使う事になるので避けるべきことなので鍵の交換は必要です。その費用の負担は誰がするのかは事前に不動産会社に確認しましょう。

 

このように初期費用については物件、地域ごとに必要な項目や金額がかなり違います。

ですので家を借りたい場合は、ある程度まとまったお金が必要になってきますので家賃と同じく上限を定めてから、その範囲内で物件を探した方がいいかと思います。

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