月別アーカイブ 2016年10月

「仲介」「買取」どっちがいい?

10月30日 日曜日

けいすけです!

前回の引き続きで、不動産の売却方法の2種類について説明しました。

今日はその2つの方法どちらを選択すればよいのか僕と一緒に考えていきましょう!!

?どちらを選べばよいのか?

不動産売却方法には、「仲介」と「買取」があるという事は前回の事で何となく分かっていただけたとは思います。

売却方法を選ぶには「なあにを最も重視するか?」を考えて頂ければ決まります。

まず仲介での売却方法とは、、

仲介による不動産売却は、一般的には多く採用されており通常、不動産売却というと仲介での売却方法を言います。

日常生活でも折り込みチラシや電柱などについている売り出しの看板などで、どのように買主を探しているかを見つけることが出来ます。

仲介で依頼する場合は、不動屋さんとの契約形態を決める必要があります。契約形態には3種類あり契約形態により制約事項などが存在します。

仲介の契約状態

その1一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼が出来ます。

また自分で購入者を探してくることも可能です。

レインズへの登録・・・任意

やる気:やや低め

※公開開口が広くなる分、良い結果につながる場合も多々あります。

その2専任媒介契約

1社の不動産会社にしか依頼が出来ません。

ですが自分で購入者を探してくることは可能です。

レインズへの登録・・・義務

やる気:高い

※1社のみなので依頼した会社、担当者によって結果を左右されるリスクがあります。

その3専属専任媒介契約

1社の不動産会社にしか依頼が出来ません。

また、自分で購入者を探すことも出来ません。

レインズの登録・・・義務

やる気:非常に高い

※自分で見つけた購入希望者とも契約が出来ず、途中から他社に買取依頼をするのも不可となります。

※レインズとは、不動屋さん専用の物件データベースです。(国土交通省の定める指定流通機構のオンラインで登録後、加盟の不動産会社に情報公開されます)

契約形態を決めるには自分の考えばかりではなく不動屋さんのやる気も十分考慮する必要があります。不動屋さんの頑張り次第で、予想以上に早く・高く売却できる場合もあります。

続いて買取の買取の売却方法とは、、

買取での不動産売却は、一般的にあまりなじみがなく【初めて知った】という方も多くいらっしゃると思います。

これは広告活動などを行う必要がない売却法という特徴からも当然のことと言えるかもしれません。主に以下のようなケースで「買取」を希望される方もいらっしゃいます。

買取を希望される主なケース

期日指定や 手間を掛けず確実に売却したい お住替えや、不要な不動産の現金化などで早期又は「○○月中に現金化したい」「個人客の内覧や面倒な売却期間、手続きを省きたい」という方は買い取りで最小手続き且つ確実性が高まります。
仲介でなかなか買手が見つからない 仲介で売却活動を行っていたが、半年・一年と経っても買手が見つかる気配が無い。こんな場合は、買取に切り替えるケースがありますが「最初から買取にしておけば良かった」という方も少なくありません。
なるべく早く現金化する必要がある 「債務返済」「相続」「離婚」などにより、不動産を売却する必要が発生し、現金化までにあまり時間が無い場合。
売却をなるべく人に知られたくない 「債務返済」「相続」「離婚」などにより、売却する必要がある為、多くの人に知られないよう、広告活動などを行わず売却したい場合。
一般の方が手を出しにくい物件 「不特定多数の人に家を見せたくない」事業用物件や訳有り物件など、一般の方で買手を探すのは、困難な不動産を売却する場合。

通常「不動産を売却したい」と思い立った時、「出来るだけ高く売却したい」というのを最も優先的に考えて買取価格が重視されますが、買取での売却を希望される場合は金額よりも重視される点が他にあり、仲介という形での売却方法が難しいケースで選択されています。

また「買い取りではどの程度安くなるの?」というご質問がよくありますが、一般的には仲介価格と15~30%の価格差が出るケースが多いかと思います。
この部分だけで考えると損をした気持ちになるかもしれませんが、不動産の売却はそんなに単純に計算出来ない面があります。

買取は仲介手数料が不要であったり、長期の売却活動期間も不要であり、また故障箇所の修理や責任も免責されます。売却期間から売却後までの精神的負担と労力減により表面的な価格差を相殺するとその差は更に縮まります。その上、譲渡税などの計算をする場合、課税基準額が下がる事によって譲渡税の額もその分小なくなります。

しかし、買取はどの不動産屋さんでも対応してくれる訳ではありません。
仲介ですと不動産屋さんは、買主を探す事が仕事になりますので購入資金を必要としませんが、買取では不動産屋さんが買主となる為、購入資金が必要となります。
つまり、この購入資金が用意できる不動産屋さんでなければ買取を行ってもらえません。
また、購入した不動産はリフォームなどをして、再販しますので、売ることが出来ない物件は、購入してくれない場合があります。
この為、仲介より条件が厳しくなり、不動産屋さん探しは難しくなってきます。

以上で説明を終わりにしたいと思います。

次回はそれぞれの注意点について説明したいと思います。

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「仲介」と「買取」について

10月26日 水曜日

こんばんわ!けいすけです。

今日はこの前の続きで不動産売却方法について説明させていただきます。

まず、不動産の売却方法には2種類ほどあります。

それが「仲介」「買取」です。

どちらも不動産屋さんが対応してくれる点は変わりませんが、売却方法は全く異なっています。

仲介とは?

・不動産屋さんが購入者を探します。

不動屋さんに所有不動産の売却を依頼し、不動産屋さんが広告や不動産流通ネットワークを利用して購入者を探します。

成約時には国土交通省の規定内に仲介手数料が発生します。

売却時期:購入者が見つけ次第(目処:3か月~6か月程度)

※購入者が見つからない場合もあります。

買取とは?

・不動産屋さんが購入者になります。

不動屋さんが直接、不動産の売却を行います。

購入者を探す手間が省ける分、早期に売却が可能になります。

直接の売却なので仲介手数料は発生しません。

売却期限:随時可能(目処:2週間~1か月程度)

 

以上比較してみると「仲介」よりも「買取」の方がメリットが大きいように見えます。

しかし、1つ大事な点が含まれていない点があります。

それが「値段」です。この2つの方法では値段によって大きく異なってきます。

結論から言いますと「仲介」より「買取」の方が買取価格は低くなることが多くあります。

これは不土屋さんが「どのように利益を得ているのか?」という点を考えると納得できると思います。

「仲介」の場合は、仲介手数料が必要となっていますので、不動屋さんはこれを利益にすることが出来ます。

「買取」では、仲介手数料がありませんので不動屋さんは利益を得ていない状態になります。

では、どのように利益を得るのかと言うと不動屋さんは購入した不動産を自らでお金を出してリフォームをしたり、建替え等によりバリューアップします。

そして再度販売を行い売却した金額からかかった費用〈不動産の購入費用やリフォーム費用など〉を差し引いた金額を利益とします。仲介と比較すると一般個人では難しい事を行った分、利益を得られることになります。〈賃貸中の不動産等の場合は、収益物件として家賃収入を目的に購入する事もあります〉

※ただし、買主が見つからない場合やかかった費用より低い金額で交渉されるなどのケースも考えられる為、不動産屋さんは大きなリスクを抱えることにもなります。

このため、不動産屋さんが買い取る場合は、どうしても買取金額をやや低めに設定する必要が出ています。

では、どちらを選べばよいのか?

その選び方をまた次回に説明したいとおもいます。

また次回もお願いします!

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不動産売買とは?

10月23日 日曜日

 

ども久しぶりです。けいすけです。

では、不動産売買について一緒に勉強していきましょう!

不動産売買とは?

家を売りたいと思った時に、「不動産を売却する方法」なんて日常生活の中では、考える方はそうそういません。

それは、「不動産購入は、一生に一度の大きな買い物という考えを持った方が多数を占めているのが理由だと思います。つまり、2回目の購入がほとんどないわけですから売却するという考えも起きず不動産の売却方法を考える機会も少なくなります。

また、不動産の購入は望んで行うためほとんどの方が計画的に行い、考える時間は出来る限り長時間待つことも出来ますが不動産の売却については、計画的にやっているケース突然やってくるケースの2つがあり、望んでいなくても必要に迫られる場合があります。

例えば計画的に売却したい時は、

・家を買い替える

・家を住み替える

・家が不要になったから売る

など、ありまして他にもいろいろありますがこの3つがよくある売却理由だと思います。

次に突然の売却の場合

責務返済

相続

離婚

などの理由で売却をしたい方がいます。

では、次は不動産の売却方法について2種類ありますがそれはまた次回説明したいと思います。

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