月別アーカイブ 2016年12月

不動産の個人売買について

12月30日 金曜日

不動産会社を通さずに個人の間で土地や建物を売買を考える方に説明したいと思います。

この方法だと不動産会社を通さないので仲介手数料もかかりません!その分の費用を安く抑えることが出来ます。

ですが不動産売買にはいろいろな専門的な知識と経験が必要になります。また、子損で不動産売買をする場合はトラブルが発生する可能性があります。ですのでトラブルを避けたい方は不動産業者を通した方が良いと思います。

では順を追って説明したいと思います。

1.不動産の権利関係

まずは土地・建物の登記簿謄本を取得して不動産の権利関係を確認しましょう。

不動産の名儀人や銀行ローンの抵当金はあるか、また仮登記や差押えがないかどうかを確認しましょう。

 

2.図面・資料などの準備

家や土地マンションの図面や面積、建築図面や築年数を確認できるようにしましょう。

 

3.売却価格決定

売却価格は不動産業者の場合はその業者が決めてくれますが、個人での売買の場合は自分自身が価格を決めなければなりません。

ではどうやって決めたらよいのか?

公示地価価格や過去の取引条件、現在広告が出されている近隣の土地価格を考慮して決めたらよろしいかと思います。

また、不動産売買の際は必ず値下げが交渉されます!ですので値下げをされることを腐めえたうえで価格を決めましょう!

 

4.現場確認

土地の場合は必ず境界の確認をしましょう。その際には地積測量図などを参考にしましょう。

建物の場合は設計図面や建物図面を参考にして現場を確認します。

物件調査は所有者に立ち会ってもらい念入りに行うようにします。その時に資料で分からないものは所有者に質問して必ず確認をとりましょう。決して自分で勝手に判断しないように注意が必要です自分勝手に判断してしまうと勘違いなどが起こり後々取り返しがつかないことになるからです。

ですので不動産売買の個人での取引は自己責任になるので慎重に物件調査を行ってください!

 

5.交渉する

物件調査を行って物件の購入を決めたら売買価格と引渡しの条件について話し合いましょう。

 

6.売買契約書を作成しましょう

後々のトラブルを防ぐために売買契約書は重要な書類です!

一般では買主が売買契約書を作成することが多いと思います。売主が売買契約書を作ってもらい、その売買契約書をもとにお互いが話し合い追加または修正を行ってもらいます。

以下に最低限の条項を入れておきますので参考にどうぞ!

 

①不動産の引き渡し時期

個人の取引の場合は売買契約・代金決済・不動産の引き渡し・所有権の移転登記はすべて同日にするのが良いと思います。

②銀行などのローンを予定している場合の特約

買主が購入資金でローンの利用を予定している場合はもしローンの審査が通っていなかったことを考慮し、ローンが通らなかったら契約を白紙撤回するという契約条項を必ず入れておきましょう。

③公租公課の負担

固定資産税などは年度の途中で引渡しをする場合はどの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。

④瑕疵担保責任

たとえ念入りに物件調査を行っても不動産は外見だけでは分からない欠点が存在している可能性があります!

例えば、老朽化や雨漏りなど引渡しを受けた後にこれらの欠点が見つかった場合、その保証や修理は売主がいつまで責任を持つのかを契約書で決めましょう。

 

売買契約書作成のPOINT

・売買契約には印鑑が必要です。

・売却価格や中間金、手付金は価格とともに受領日も明記します。

・固定資産税の起算日についてもしっかりと話し合い記載しましょう。

・引渡し日についても明確に決めておきましょう。

 

7.売買契約を締結しましょう

売買契約書をお互い再確認して契約書に署名押印して売買契約を締結しましょう。

買主が銀行などのローンを利用する場合はローン申し込みもしましょう。

 

8.引渡しとその後のフォロー

司法書士同席の下で売買価格から手付金を引いた残代金を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを行います。(この時の登記費用は買主が負担します)

売却後に発覚した隠れていた不具合については売買契約書で決めた期間の場合は売主が負う必要があります。

仲介業者がいれば相談も出来ますし、また仲介業者が不具合の責任を負ってくれる場合もあります。

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「囲い込み」と「売り止め」とは?

12月26日 月曜日

今日は「囲い込み」「売り止め」について説明したいと思います。

これらは不動産業界に横行している不動産の売主に不利益をもたらす行為です。

また、これらの行為はどの不動産会社でも行われているわけではありません。

あくまで一部の良識に欠けた業者に限られた行動です。

こうした行為は買い手の利益を第一に考えてはならない不動産会社にあるまじき行為として、今の不動産業界で大きな問題となっています。

ではまずに「囲い込み」から説明したいと思います。

 

囲い込みとは、、

不動産業界には仲介会社が仲介手数料を多く稼ぐことを目的とした「囲い込み」です。

 不動産会社が売却物件の情報を他の不動産会社に一切出さない、または紹介しない行為です。

この行為は住宅建物取引業法違反になります!理由は売主にとって、とても不利益になってしまうからです。

 

普通なら売主から不動産の売却を委託された不動産会社は自力で買い手を見つければ売主と買主の両方から手数料を受け取ることが出来ます。

しかし別の不動産会社の仲介で買主が決まった場合、不動産会社が受け取れるのは売主からの手数料だけです。

 

また、売却期間が長ければ買い替えようとした物件が無くなったり、長期販売により市場の鮮度がう品合われて値段を下げざるを得なくなります。更に買取の話が持ち込まれ考えてもなかった買取で安く売却をしなければならない状況になる場合もあります。

 

このように売主にとっては損しかしないから問題なのです!

 

売り止めとは、、

囲い込みの一種で、さらに悪質な手口が「売り止め」です。

普通なら不動産情報として物件情報が出ていますが販売を一時中断しています。

売り止めそのものには、通常ありえる現象ですが悪質な場合もあります。

悪質な不動産会社はこの「売り止め」ルールを悪用し、売り主の意図に反して勝手に「売り止め」をかけてしまいます。

他の不動産会社の仲介をシャットダウン支持者で買主を見つけようというわけです。

結果売主は、、

・公正な市場価格で不動産を売却するチャンスを奪われる

・値下げを強いられる

といったことがありますので注意しましょう!

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確定申告について

12月21日 水曜日

確定申告とは、、

税金には所得税・消費税・固定資産税など様々な種類があります。私たちはこれらを納付する義務があります。

この中で所得税の確定申告については毎年1月1日~12月31日までの1年間で得たすべての所得を計算し申告・納税しなければなりません。この手続きのことを確定申告と言います。

確定申告をしなければならないのはどういう人でしょう?

まず自営業は確定申告が必要なのは一般的ですが、給料所得者つまりサラリーマンであっても確定申告しなければならないケースもたくさんあります。

ですので期間中の間には必ず確定申告をしなければなりませんので不動産の売却を検討している方は忘れずに覚えておきましょう!

確定申告をしないと、、?

確定申告をしていなかった場合、法定納付期限の翌日から完納の日まで【延滞税】が掛かります。

延滞税とは?

税金を納付期限までに納められなかった場合に納めなければならない税金です。

期限の方は2か月以内に収めた場合期限より2か月以上経過してから収めた場合に分かれます。それから延滞税率も変わります。

 

不動産を売却したら必ず確定申告しなければならない

不動産の売却により売却益が出た場合はもちろん確定申告しなければなりません。

一方損失した場合は法律上では確定申告しなくても良いですが、場合によっては確定申告をすることによって税金の還付が受けられることがあるので申請するようにはしましょう。

また、居住用の不動産の場合でも同じです。

よく投資用の不動産だけかと思う方もいますが必要なので覚えておいてください!

不動産売却後の確定申告は2種類あります。

1.譲渡所得の確定申告

2.譲渡損失が出た場合の確定申告

確定申告はこの2種類によって必要となる書類など確定申告の内容と異なることがありますので説明したいと思います。

譲渡所得税とは?

不動産売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。

1.譲渡所得の確定申告

確定申告に必要な書類

大きく分けて以下のように分かれています。

・自分で用意する書類

・税務署から渡される申請書類

具体的にまとめてみますと、、

1自分で用意する書類

売却に慣例する書類のコピーが必要になります。

・仲介手数料、印紙税などの領収書

・売却時の売買契約書

・購入時の売買契約書

など一緒に提出する必要があるので事前に用意しておいてください。

2税務相から渡される申請書類

まずは税務署から以下の申請書類を所得するようにしましょう。

・譲渡所得の内訳書

・確定申告書B様式

・分離課税用の確定申告書

などもらえると思いますのでしっかりと手元に残しておきましょう。

2.譲渡損失が出た場合の確定申告

不動産売却をすることによって損失が発生することもあります。

そのような場合は一定の要件を満たせば不動産を売却した年度に給与など他の所得と損益通算することが出来、税金が安くなるケースもあります。

またその年度に損失の控除がし聞き入れなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大三年間を繰り返すことが出来る場合もあります。

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不動産売却する際の掛かる費用まとめ

12月17日 土曜日

不動産売却する際には、仲介手数料をはじめとして様々な費用・税金が掛かります。また、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合はその返済資金の他にローンの抵当権を削除するための費用も必要になります。

売却する前は必要な費用をしっかりとチェックをして把握しておきましょう!

 

仲介手数料

消費者が不当な不利益を受けないように不動産会社が受け取る仲介手数料に法律で上限が定められています。

また、仲介手数料には手数料額に対して別の消費税が掛かります。

ですので仲介手数料の上限を以下にまとめました。

売買価格 仲介手数料 媒介報酬 消費税8% 消費税10%
200万円以下の部分 5% 取引額の5.40%以内=(5%+消費税) 5.4% 5.5%
200万円~400万円の部分 4% 取引額の4.32%以内=(4%+消費税) 4.32% 4.4%
400万円を超える部分 3% 取引額の3.24%以内=(3%+消費税) 3.24% 3.3%

また、法律で定められているのは上限額であって不動産会社が受け取るべき仲介手数料の金額ではないことに注意が必要になります。

つまり仲介手数料を無料にした所で法律に違反するものではありません。

不動産売却にかかる他の費用

登記費用

登記にも登録免許税という費用が掛かり、登記の種類によって変わります。

抵当権抹消費用

金融機関に設定されている抵当権を削除するために必要となる費用です。

これは売却する物件に借入金に対する抵当権などが設定されている場合に必要になります。費用はだいたい1万円から2万円を目安に考えた方が良いでしょう!

住所変更登記費用

登記に書いてある住所と今の住所が異なる場合この住所変更登記が必要になります。

また、不動産の所有権が変わった場合は所有管移転登記を行ってもらいます。この場合も売主の印鑑証明書が必要になるため住所変更登記が必要です。

ただし、金額の高い所有権移転登記は別で買主の負担となります。

印刷代

売買契約の際に契約書に貼る収入印紙代が必要です。

これは金額によって税額が変わります。

例として、、

売却物件が1000万以上~5000万以下の場合:印紙税が15000円

また、売却物件が5000万円以上~1億円以下の場合:印紙税は45000円になります。

リフォーム費用

これは家をキレイにして売りやすくするための費用です。売主が必要だと思えばリフォームするので必ず発生する費用ではないので安心してください。

ハウスクリーニング費用

これもリフォームと同様に家を綺麗にして売りやすくするための費用です。

これも売主が必要だと思えばするだけなので必ず発生する費用ではありません。

解体費用

価値がないか価値が小さい家を解体し、更地で売る場合にかかる費用です。

解体費用は家の規模・構造・接する広さなどいろいろな条件があるためお値段は異なりますが約100万以上(坪単価で3万円以上)掛かる大掛かりな工事です。

測量費用

売却物件には土地が含まれており、境界が確定出来ない場合や売買条件の条項に売主側が新たに測量を行うことが盛り込まれる場合に必要な費用です。

これは土地の形状や広さによって費用が異なる場合があるので注意してください。だいたい30万以上掛かる場合もあります。

譲渡所得税・住民税

不動産売却に伴って譲渡益が発生した場合には所得税・住民税が必要になります。

詳細のほどは直接不動産会社の担当者に相談しましょう。

整地費用

土地を売る場合に整地が必要でも、その費用負担をどちらがするかは決まっておらず現況渡しになるのか整地渡しになるかは売買契約次第になります。

売主負担で前もって整地しておき、見た目を良くして売り出すこともあるでしょう。

引っ越し費用

売主が売却する物件に住んでいなければ必要ありません。当然引っ越しの費用も掛かります。

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売却にするべきか?貸し出すべきか?

12月12日 月曜日 

家を手放す事になった場合、あなたは家を売却しますか?それとも貸し出しますか?となった時どちらがいいのか迷いませんか?

今日はその問題について説明したいと思います。

家を投資するなら売却か?貸し出しか?

一戸建て住宅やマンションを手放す場合、建物を売却した方が良いのか、貸し出した方が良いのかの2つ方向で判断を迷う人も多いと思います。

ここ最近ではテレビやインターネットなどメディアの影響などもありマンションやアパートなどのオーナーに興味を持つ方も増えています。

ですので最初から売却を考えるのではなく貸し出すというのが増えているそうです。

最終的にどっちが得かは場合によりますがどちらに対してもメリットがあります!だから、その点を考慮したうえで方向性を決めましょう。

 

メリットとデメリット

まず気になるのが売った場合と貸し出した場合にかかる費用やメリットとデメリット!

ではどんな違いがあるのか以下まとめてみました。

メリット

売る場合

・売却代金を得られる

・不動産の維持管理に必要な経費が無くなる

・売却額が確定できるため将来下落するリスクを回避できる

 

貸し出す場合

・家賃収入が得られる

・家という資産を持ち続けられる

・ローン完済の場合には所有する不動産を担保に融資を受けることが可能になる

デメリット

売る場合

・家という資産が無くなる

・地価の上昇や下降など売却料金を存する場合がある

・住宅ローンの残債務が多ければ自己資金での充当が必要な場合があります。

 

貸し出す場合

・維持管理の手間とコストが発生する

・住宅ローンの借り換えが必要な場合がある

・空室になった場合、収入を得ることが出来ない

・家賃収入に対して確定申告をする義務が発生する

 

まずは立地やエリアの特性を見極める

まず皆さんに知ってもらいたいのが、「売った方が得な立地」と「貸した方が得な立地」があるという事です。

まず、エリアや立地の特性により外部からの流入が多く利便性も高いため盛況なエリアでは賃貸にしても比較的に安定して収入が見込める可能性が高まります。

これらは行政区ごとにデータ化されているので是非参考にしてみてください。

一般的には調べた結果、東京など大都市圏では出入りは多く他方都市では少ない傾向にあるようです。

売る場合と貸し出す場合の解決法として、、

結論から言うと色々なものが見えていないから悩んでしますのです。

つまり家賃がいくらぐらい見込めるか?が分かればいいのです。

実は一戸建てを売却する場合の無料査定もありますが。貸す方にも管理会社を探すサイトもあります

ですので、、、

・家を売って後悔したくない(もしくは損をしたくない)

・家を売った後、余剰資金に余裕が欲しい方

にはオススメなので良いと思います。

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売却する前にリフォームをするべきか?

12月9日 金曜日

一戸建てや住宅、マンションなどを売却する前にリフォームをした方が高く売れるのか?と思う方も少なからずいます。

ですので今日は売主にとっては判断が非常に難しいこの問題についてまとめましたので説明したいと思います。

まず最初に、、

リフォームする必要性は特にありません

 

リフォームは不動産の価値を維持する場合には有効な手段ですが売却時には不要です。

理由は買主は中古物件を求めているからです!

傷や汚れが気になるのでしたら、最初から新築物件を探しています。売主としては少しでも綺麗に見せたいですが買主的にはそれほど気にしていません。

もしリフォームするかどうか悩んでいるのでしたら一度試しに売るのもアリだと思います。

リフォームはその後からでも出来ます。

リフォーム費用を回収できるとは限らない

皆さんもご存知の通りリフォームする場合にもお金は掛かります。

例えば、キッチン周りなんかはだいたい80万円くらいはします。更に内装をほとんど転向する場合は約1000万円の大金が必要です。

状態が綺麗であれば高く売る可能性はなくはないですが、リフォーム代金を上乗せすることで他の物件よりも高くなってしまうと結果的には売れにくくなる可能性がありますので注意してください!

リノベーション用物件としても中古物件

最近ではリノベーション用物件として中古不動産を購入する方が増えています。

因みにリノベーションとは一戸建て住宅やマンションを解体の状態にしてから内装をすべて交換することです。

壁の素材から間取り、設備まですべてオーダーメイド感覚で作れるので自分好みに部屋を作りたい人には評判が高いです。

このようにリノベーション物件を探している方にとっては購入後にすべて内装が変わるので汚れていようが壊れていようが関係ないのです。

むしろリフォーム代金っは上乗せされていない分こちらの方が価格が安くなることで購入してもらえる可能性はあります!

簡易なリフォームなら有効

さっきまではリフォームは不要だと言いましたが簡易で安いリフォームでしたら有効です!

ちょっとした傷や汚れなら問題はありませんが、広範囲に及んでいる場合は内覧時の時に印象が悪くなってしますんで交換した方が良いと思います。

キッチンなどのリフォームと異なりこちらは安価で済むので売主にとっては負担はほとんどありません!

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不動産売却に必要な書類について

12月5日 月曜日

不動産を売却するには、売り主や不動産の状況によってさまざまな書類が必要になってきます。

なので今日は必要になる書類を調べてまとめてみました!

・売買契約書(最重要)

売却時に最重要となる書類です。この書類には様々な取り決めが記載されていますので要チェックです!

また、不動産業者を仲介した場合は必ず必要となる書類でその場合は業者の方が作成してくれます。

・重要事項説明書(重要)

この書類は契約条件などの重要事項に関する説明が記載されています。

売買契約を締結するまでの間に売主が買主に対して物件に関わる重要事項を説明するために必要になります。

・身分証明賞などの個人を特定するもの

本人確認のために免許証などの身分証明賞が必要になります。

・実印

不動産売却の際に売買契約書、登記の委任状などへの押印は実印になります。

また、共有している不動産を売却する場合には共有者の実印が必要になります。

・印鑑証明書

使用している印鑑が本人が登録した印鑑であることを証明となる書類です。

登記申請の際に必要となす書類ですが有効期限が3ヶ月ですのでご注意ください!

・住民票

住所と売主の現住所が異なる場合に必要となります。

・登記済権利証(最重要)

不動産を取得して登記した際に登記名義人である買主に対して法務局より交付される書類です。

この書類は討議名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。

その書類をあなたが買主に渡し移転登記が行われることで所有権があなたから買主に移ります。

・国定資産評価証明書または国定資産税納税通知書

国定資産税の年税額確認及び登記も登録免許税算出のために必要となる書類です。

この書類は都税事務所や市区町村役場で発行されています。最新のものをご用意してください!

不動産売却の際に必要書類として使用する時期は売買契約の締結時または売買代金の受け取る時です。

・土地測量図(境界確認書)

一戸建てや土地などを売却する際に土地の面積や境界線を明確に知るための書類です。

境界があいまいな場合、購入後にトラブルとなる可能性は高いので、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議し測量図を作成する必要があります。

・建築確認書および検査済証、建築設計図、工事記録書など

建築確認書や検査済証は不動産売却が建築基準法を守り、建築されていることを証明するものです。

現地で調査が行われ適合が確認された後に検査済証が発行されます。

また買主が将来的にリフォームする際に非常に有益となる情報にもなります。

・耐震診断報告およびアスベスト使用調査報告書

地震が良く起きる日本だからこそ、重要視されるのがこの耐震診断報告書です。売却する不動産が古い場合は提出を求められる場合がありますので用意はしときましょう。

また、アスベスト使用調査報告書など安全面や健康面において提出できる書類があるのなら出来る限り用意してください。

必須書類ではありませんがトラブルを未然に防ぐには重要となります。

・地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書

地盤がどうなっているのかを住宅の性能法律に基づいた基準でどのように評価をされているのかを第三者による客観的なデータです。

買主にとっては分かりやすいので物件選びの決め手にもなります。

・マンション管理規約、または使用細則、マンションの維持費などの書類

売買取引を行うのに必ずしも必要となる書類ではありませんがマンションの売却であれば用意すべきです。この書類にはどのような管理をされているのか、使用する際のルールなどの買主にとって重要視する情報となっています。できる限り早めに提示出来た方が良いのでご注意ください!

・銀行口座所

銀行通帳などを用意してください!引き渡すときに必要となります。

・ローン残高証明書

売主が不動産ローンを返済中であった場合に必要となります。残債と返済額が分かるローン残高証明書、もしくは返済予定表を用意してください。

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