不動産の個人売買について

12月30日 金曜日

不動産会社を通さずに個人の間で土地や建物を売買を考える方に説明したいと思います。

この方法だと不動産会社を通さないので仲介手数料もかかりません!その分の費用を安く抑えることが出来ます。

ですが不動産売買にはいろいろな専門的な知識と経験が必要になります。また、子損で不動産売買をする場合はトラブルが発生する可能性があります。ですのでトラブルを避けたい方は不動産業者を通した方が良いと思います。

では順を追って説明したいと思います。

1.不動産の権利関係

まずは土地・建物の登記簿謄本を取得して不動産の権利関係を確認しましょう。

不動産の名儀人や銀行ローンの抵当金はあるか、また仮登記や差押えがないかどうかを確認しましょう。

 

2.図面・資料などの準備

家や土地マンションの図面や面積、建築図面や築年数を確認できるようにしましょう。

 

3.売却価格決定

売却価格は不動産業者の場合はその業者が決めてくれますが、個人での売買の場合は自分自身が価格を決めなければなりません。

ではどうやって決めたらよいのか?

公示地価価格や過去の取引条件、現在広告が出されている近隣の土地価格を考慮して決めたらよろしいかと思います。

また、不動産売買の際は必ず値下げが交渉されます!ですので値下げをされることを腐めえたうえで価格を決めましょう!

 

4.現場確認

土地の場合は必ず境界の確認をしましょう。その際には地積測量図などを参考にしましょう。

建物の場合は設計図面や建物図面を参考にして現場を確認します。

物件調査は所有者に立ち会ってもらい念入りに行うようにします。その時に資料で分からないものは所有者に質問して必ず確認をとりましょう。決して自分で勝手に判断しないように注意が必要です自分勝手に判断してしまうと勘違いなどが起こり後々取り返しがつかないことになるからです。

ですので不動産売買の個人での取引は自己責任になるので慎重に物件調査を行ってください!

 

5.交渉する

物件調査を行って物件の購入を決めたら売買価格と引渡しの条件について話し合いましょう。

 

6.売買契約書を作成しましょう

後々のトラブルを防ぐために売買契約書は重要な書類です!

一般では買主が売買契約書を作成することが多いと思います。売主が売買契約書を作ってもらい、その売買契約書をもとにお互いが話し合い追加または修正を行ってもらいます。

以下に最低限の条項を入れておきますので参考にどうぞ!

 

①不動産の引き渡し時期

個人の取引の場合は売買契約・代金決済・不動産の引き渡し・所有権の移転登記はすべて同日にするのが良いと思います。

②銀行などのローンを予定している場合の特約

買主が購入資金でローンの利用を予定している場合はもしローンの審査が通っていなかったことを考慮し、ローンが通らなかったら契約を白紙撤回するという契約条項を必ず入れておきましょう。

③公租公課の負担

固定資産税などは年度の途中で引渡しをする場合はどの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。

④瑕疵担保責任

たとえ念入りに物件調査を行っても不動産は外見だけでは分からない欠点が存在している可能性があります!

例えば、老朽化や雨漏りなど引渡しを受けた後にこれらの欠点が見つかった場合、その保証や修理は売主がいつまで責任を持つのかを契約書で決めましょう。

 

売買契約書作成のPOINT

・売買契約には印鑑が必要です。

・売却価格や中間金、手付金は価格とともに受領日も明記します。

・固定資産税の起算日についてもしっかりと話し合い記載しましょう。

・引渡し日についても明確に決めておきましょう。

 

7.売買契約を締結しましょう

売買契約書をお互い再確認して契約書に署名押印して売買契約を締結しましょう。

買主が銀行などのローンを利用する場合はローン申し込みもしましょう。

 

8.引渡しとその後のフォロー

司法書士同席の下で売買価格から手付金を引いた残代金を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを行います。(この時の登記費用は買主が負担します)

売却後に発覚した隠れていた不具合については売買契約書で決めた期間の場合は売主が負う必要があります。

仲介業者がいれば相談も出来ますし、また仲介業者が不具合の責任を負ってくれる場合もあります。

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