ローンが残っていても家は売れるのか?(ついでに抵当権について)

1月11日 水曜日

 

家の売却をしたい!でも、住宅ローンがまだまだ残っている、、、

そんな時、家の売却は可能なのかという事で悩んでいる方が身近にいたので今日はそのことについて説明したいと思います。

 

住宅ローンが残っていても売却は可能!

多くの人が、家を購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。そして諸事情により家を買い替えることになりました。

この時に、金融機関と住宅ローンはまだ払い終えていません。ですが売却はほぼ可能です。

※ただし、実際に払い終えていないと売却をすることは出来ません。

そこでポイントとなるのが抵当権です!

 

抵当権とは?

まず、抵当権は民法上、非占有担保物権と言われています。つまり抵当権をしっかりと理解するためにはこの非占有担保物権についてしっかりと理解することが必要となります。

この日占有担保物権という言葉は、、

❞❝占有❞❝担保❞❝物権❞という4つの意味を持つ言葉の集合として成立しています。

まずはこの4つの意味を理解しなければ抵当権の理解につながらないのでそれぞれを簡単に説明します。

 

・占有

自分のものにすること。または、自分の物のように使用している状態のこと。

例えば所有と占有を一緒にして考えてみましょう。

因みに所有とはそのものを支配している権利のことです。

分かりやすく言いますと、、

アパートを所有してしているのが大家さん

アパートを占有しているのが借主だと考えたら分かりやすいかと思います。

つまり、占有とは事実上そのものを持っていることであり、そのものを持っている人は「占有権という権利が与えられます。

 

・非占有

非占有はそのままの意味です。非占有は事実上支配していないという事です。

例えば銀行が抵当権を設定していても銀行員が土地や物件に住んでいるわけではないので占有はしていないからです。

 

・担保

担保というのは一度聞いたことがあると思いますが、いわゆる「人質」や「物質」のことです。

例えばあなたがお金をなかなか変え素てもらえない友人がいます。その友人に5千円ほど貸すとします。

そしてあなたは返してもらえるか不安だったので友達が持っていた腕時計(担保として)を預かりました。

そして返してもらえなかった場合、腕時計はあなたの物になります。

つまり担保=保証品という事です。

 

・物権

物権とは物を支配する権利であり、所有権がその典型です。所有権はモノの全面的支配権で所有権者は使用収益したり、処分したりすることが出来ます。これに対する物件でモノの使用収益だけが出来る物件は用益物権。物を処分することで得られる、または交換価値を握る物件を担保物権と言います。

これだけだと分かりづらいので物権を理解するなら債権とセットで学ぶことが必要だと思います。

物権と債権の違いに関してはまた次回に説明しようかと思いますのでよかったらみてくださいね。

抵当権は物権ですから、銀行は担保として差し入れられている土地と建物を円満に支配することが出来ます。

 

非占有担保物権を整理してみる

上記の4つと組み合わせてみるという事を説明しましたが、4つの言葉を理解した上では抵当権は「担保権」であり、「非占有物権」であるという事です。この2つのカテゴリーを分けると分かりやすいのでこの2つに分けて説明したいと思います。

 

抵当権は担保権である

まず、抵当権とは担保権という事です。すなわち、担保として提供される土地や建物に対応する住宅ローンが存在しており、この住宅ローンの返済が停滞した場合は「物質」として担保権が設定されています。

 

抵当権は非占有物権である

抵当権で一番大きな特徴は非占有物権であるという事です。

すなわち、抵当権は物権であり、だれに対しても主張することが出来る一方で銀行はその土地や建物を支配していないという一見、相反する特長を有している点が抵当権の大きな特徴です。

 

まとめると抵当権は担保権であり、非占有物権である。占有していないにも関わらず、円満な支配状態を維持することが出来る大変強力な権利です。

住宅ローンを組成する際、抵当権は必ず設定されると思います。ですが上記のように非常に強力な権利であり、あなたの土地や建物が不法占拠された場合には金融機関の抵当権の効力も活用することが出来るという事を覚えておきましょう。

 

では、最後に話を戻しますがローンを完済して家を売る場合、念のために事前にいくらで売れるのかを把握して売るようにしてください。

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