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リフォームで「できること」「できないこと」(木造2階建て住宅の場合)

2月28日 火曜日

 

リフォームは今ある家に手を加えるため、新築では出来てもリフォームでは出来ない!

という事があるのであらかじめ注意が必要になります。

今回は木造戸建住宅の「できる」「できない」を紹介したいと思います。

できることでも条件がある場合もあるのでしっかりと担当者に相談・確認をすることをオススメします。

 

木造2階建て住宅の場合

戸建住宅では比較的自由にリフォームすることが出来ます。

できないことは「構造に関する事」「法的規則に反する事」に絞られるといっていいでしょう。

 

できること

・大規模なリフォーム

建築する又は平屋建てを2階建てにする。もしくは吹き抜けを設けるなど構造に関わる大規模なリフォームをすることが出来ます。

ただし、規模の大小に関わらず構造に関するリフォームの場合は有資格者による専門的な構造計算と建築確認申請が必要になります。

 

・間取りの変更

2階を1室に広げるやキッチンの位置を変えるなど間取りの変更をすることが出来ます。

ただし、壁を撤去する場合、その壁が筋交などの入った耐力壁である場合は他の壁を補強するか梁を補強するなどの耐震対策が必要になります。

 

・水回りの移動

キッチンだけではなくトイレや浴室など水回りの移動や増設をすることが出来ます。

例えば2階にトイレが欲しい場合などの要望にも対応できます。

 

・階段の移動

階段を移動して家全体の間取りを大きく変えることが出来ます。

位階の部屋を広くしたりなど階段の位置を変えると解決することがあります。

ただし、階段の移動は主要構造部の変更に当たるので役所に建築確認申請の手続きをする必要があります。

 

・コンセントの増設

電気製品の増加や使い勝手の改造のためにコンセントやスイッチを増設することが出来ます。

ただ、工事をする際に壁を剥がして中に配線を設置する必要があります。

また、現在電力会社と取り決めている電気容量を大きくする契約に変更しなければなりません。

 

・電圧の変更

床暖房やヒーターなど、高電圧設備に交換することが出来ます。

簡単な工事で家の電源を200Vに上げることは出来ますが費用も掛かります。

 

・窓の移動

建物の強度に影響がない外壁であれば窓の移動や増設を可能にすることが出来ます。

どうしても窓やドアの移動や増設が必要な場合には間取り変更と同じように壁補強が必要になります。

 

できないこと

・柱のむやみな撤去

2階の荷重を支えきれない危険があるため、1階の柱を撤去して柱の間隔を2間以上にすることはかなり難しくなります。

因みに2間とは?

8畳部屋の一辺の長さです。

柱と柱の間隔を最大2間までにしているのが一般的です。構造計算上では柱間隔を広げても梁を大きくすれば荷重に耐えられますが、部分的な構造変更は家全体のバランスを崩す可能性もあるためオススメできません。

 

・3階建てに増築

2階建てを3階建てに増築することは出来ないのが原則になります。

木造3階建ては2階建てと基礎の作り方が違うため、2階建て用の基礎の上に3階建てをつくることは禁止されています。

 

・法規則の違反

採光面積の確保やキッチンまわりの内装制限、換気設備の設置など建築基準法の規制に反することは避けなければなりません。増築や主要構造部の変更をしないリフォームの場合には、建築確認申請の必要はありませんが、だからといって法規制に反することはやめましょう。

 

・制限を超える増築

建築基準法で制限されている、建ぺい率・容積率を超えて増築することはできません。 建ぺい率は敷地面積に対する建物面積の割合で、容積率は敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。いずれも地域によって割合が%で決められています。

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増築する場合の費用相場

2月27日 月曜日

 

増築する場合の費用はいくらくらいになるのか?

また、手持ちの金額で支払れえるのか?たりない場合はどうすればいいのか?悩んでしまいます。

実際に必要な値段が分からないと計画も立てようがありません。

増築の費用相場をあらかじめ知っておいたら失敗しない増築につながります。

増築の見積もりを出されても適正価格なのかどうか?もっと格安で建てられる方法があるのではないか?

と疑問に思います。

 

増築の坪別費用相場

1坪は平均で3.30579㎡です。各坪数と費用を参考にしてください。

坪数 平方メートル 畳の枚数に換算 最低限の費用
2坪 6.61157㎡ 4畳 50万~
4坪 13.2231㎡ 16畳 200万~
6坪 19.8347㎡ 36畳 300万~
8坪 26.4463㎡ 64畳 400万~
10坪 33.0579㎡ 100畳 500万~
12坪 39.6694㎡ 144畳 600万~

※費用はあくまでも目安なので間取りや建物の状態によっては増減する場合もあります。

 

増築を坪数で考える時のポイントと注意点

増築では同じ坪数でも広げる場所によって価格が異なります。

中でも電気工事や水道工事を行う場合は高くなります。

また、個別に業者に依頼すると割高になるケースが多いので予算をある程度とっておくことが大切です。

増築の坪増築の坪数の費用を抑えるポイントは4つあります。

 

1、業者を1つに絞ること

増築する場合、外装、大工、電気配線、水回りと依頼する業者が多くなります。

取引業者が多い分、各業者の工事費も割高になります。

ですので、逆に業者を1つに絞って増築を依頼すると総額費用から値引き、割引サービスをしてくれるので支払う費用も安くなります。

 

2、複数の増築・リフォーム会社から相見積もりを取る

相見積もりをとることが重要で各会社が金額やサービスを競い、最適な見積もりを提示してくれるようになります。

業者には事前に相見積もりをとっている旨をしっかりと伝えて最適な業者に依頼をお願いしましょう。

 

3、増改築業者び事情を詳しく説明・相談

増築の場合、見積金額を値引きすることはオススメできません。

ですが、費用を抑えることは可能です。見積もりの時点で費用が合わない場合は予算の都合がつかないことを伝えて、デザインの見直しや材料のグレードを見直すことで価格も違ってきます。

増改築・リフォーム会社と相談しながら、お金をかける場所と掛けたくない場所を決めて費用を削減すると良いでしょう。

 

4、最適な業者を選ぶ

増築は依頼する業者によって費用も変わってきます。

費用を抑えるのであれば地元で実績のある優良企業にお願いした方がいいでしょう。

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増築とは?

2月24日 金曜日

 

増築(ぞうちく)とは簡単に言えば床面積を増やすことです。

また、2階を建て増しする場合や骨組みや構造から作り直すような大規模なものもすべてが増築と呼ばれています。

改築(かいちく)と言った言葉も聞いたことがあると思いますが、これは床面積を変えずに間取りの変更を伴う工事を行う事です。

改装(かいそう)は間取りの変更をせずに内外装を改める事をいいます。

同じくリフォームもありますが、これは「増築・改築・改装」などを含んだ総称になります。

例えば近所に「近頃リフォームする予定なの」と聞いたら、それは増築の場合もあれば改築や改装の場合もあるという事です。

 

増築が出来ないケース

昔と違い今は法律とかで厳しくなり、増築にふさわしい条件でなければ認められないようになっています。

その1つ❝面積❞です。

10㎡の面積を超える工事には、役所の届け出が必要になり、そのうえで建ぺい率に適合した建物の建築が許されます。

因みに建ぺい率とは?

建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

例えば、建ぺい率が50%と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の投影面積として50㎡まで建築できることです。

これを無視して建ててしまうと建築基準違反となり、場合によっては取り壊しになってしまう危険性もあるので気を付けましょう。

 

❝建物の構造❞によって増築に制限がかかります。

RCや鉄骨の住宅は増築をしても耐久性の面で問題があり、見た目も不自然という理由から認められないケースもあります。

また、木造は建物が古く耐震性が弱いと判断された場合は増築は認められないです。

 

新築時に建ぺい率いっぱいに建てた建物の増築や2階建てから3階建てへの増築、いまある建物と違う加工や工事の方法での改築などは、ほぼ認められないと思った方がいいでしょう。

また、これは法律的な問題ではありませんが近隣に迷惑をかけるような増築は止めましょう。

 

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手付金の金額はどれくらい?

2月23日 木曜日

 

手付金の金額が少ない場合は売主も買主も気楽に契約を解除ができ、手付金を受け渡しする意味があまりありません。

逆に手付金が多い場合は、いざという時に契約を解除したい場合に売主も買主も契約は解除できず、本来の機能を果たせなくなります。

そもそも解約手付とは一定のペナルティを払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから手付金の金額にはある程度のバランス感が必要です。一般的に売買代金の5%~10%程度が適切です。

しかし、手付金の金額があまり少なかったり多かったりする場合は、きちんと仲介業者さんに理由をきちんと聞くようにしてください

 

因みに売主が不動産会社の場合は、売買代金の20%を超えて手付金を受け渡しすることが出来ないことになっています。また、同じように不動産会社だった場合は手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが法律で定められています。

 

もし、手付金を放棄すれば解除は出来るが、、

解約手付のルールに基づき契約解除できたとしても終わりにはならない場合があります。

中古住宅の売買では通常は仲介業者さんが介在します。

仲介業者は契約が成立さえすれば、依頼者に仲介手数料が請求できます。

ですから契約をする前にもし解約になった場合の仲介手数料の取扱いには事前に確認した方がいいです。

 

不動産売買時の手付金額相場

皆さんはどのくらい払っているのか?

結果:最も多いのが「100万円」!

一般的には「手付金は物件価格の10%~20%」という決まりはありますが、現実的には100万円を手付金とするケースがほとんどです。

手付金は「簡単に買う事や売ることをやめる」のを出来ないようにするために設定するものです。

 

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手付金とは?

2月21日 火曜日

 

 

手付金(てつけきん)という言葉を聞いたことがありませんか?

また正しく理解できない方もたくさんいると思いますので今回は手付金について説明したいと思います。

 

手付金とは

契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に売主から返還してもらうお金の事をいいます。

ただ、手続きが面倒なので契約書には「手付金は残代金支払いの時に売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

 

手付金の種類

手付金には種類があります。

それが「解約手付」「証約手付」「違約金」の3つです。

不動産売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。

これらを順に説明します。

 

1.解約手付

買主と売主のいずれかが、契約を解除したい時のための保証金です。

相手方が履行に着手するまで以下のように売買契約を解除出来ます。

・買主は支払い済みの手付金を放棄する

・売主は手付金を買主に倍返しする

 

2.証約手付

購入する意思があることを示し、契約の成立を証明するものとして買主が売主に預けるお金のこと。

 

3.違約手付

契約違反があった場合このことを「違約金」として使います。

・買主の不履行があった場合、手付金は没収される形になります。

・売主の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返さなければいけません。

 

ただし、契約書に手付金の種類が上記3つのうち記載されていない場合、判例上では手付金は原則1として「解約手付」と推定されます。また、推定ですと、後日論戦になる可能性がありますので契約書に手付金の性格が書かれているかどうか確認しておくことが大切です。

 

解約手付は契約を解除したくても売主か買主のいずれか一方が契約を履行に着手してしまえば、手付金相当額の支払いだけでは解約できなくなってしまいます。買主が手付金を放棄して契約解除できるのは期限があるという事です。

では、何をもって「履行の着手」なのか?

注意しなければいけにのは必ずしも「履行の着手」という概念が明確ではないことです。

過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例は

・売主が所有権移転の仮登録申請申請をした。

・売主が売却を前提として分筆登記申請をした。

・買主が中間金の支払いをした

・買主が売買代金との引き換えで建物の引き渡し請求をした

などがあります。

何らかの事情で契約を解除したい場合は、期限を超えないように専門家に相談することが大切です。

 

 

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不動産売買 違約金

2月20日 月曜日

 

 

違約金とは?

契約において自分に責務不履行があった場合に相手方に対して、あらかじめ約束して支払う金額の事をいいます。不動産売買取引の契約書では多くの場合、売買代金の一定割合を違約金とするなどの違約金に関する条項が置かれており、重要事項説明書にもその事について記載されています。

 

媒介契約に種類によって解約時に違約金が掛からない場合もあります!

不動産会社と締結する売買契約には複数の不動産会社に仲介手続きを依頼でき、自分でも買主を探せる「一般媒介契約」

特定の不動産会社だけしか仲介手続きを依頼できないが、自分でも買主を探せる「専任媒介契約」

特定の不動産会社のみに仲介手続きを依頼できるが、自分で買主を探すことが出来ない「専属専任媒介契約」

この以上の3種類があります。

種類 違約金が発生する期間
一般媒介契約 無し
専任媒介契約 3か月以内の解約
専属専任媒介契約 3か月以内の解約

媒介契約を解約する場合、契約の種類によって違約金が掛かるかどうかが変わります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約の有効期限は最長で3か月と規定されているので注意しましょう!

そのため、3か月以内の解約した場合、媒介契約から解約時までの仲介業務をするためにかかった実費を不動産会社から請求された場合、違約金として支払わなければいけません。

また、具体的な実費は例として、、

・チラシ代

・ポスティング代

・インターネット掲載費

など販売活動広告費があげられます。

 

これに対して3か月を経過してから媒介契約を解除した場合は違約金は掛かりません。3か月を経過して更新をしなければ契約は満了するのであり、特に契約に反することはしていないからです。

また、解約する場合は不動産会社に契約の更新をしないことを告げるだけで済みます。ただし、解約する際は媒介契約に違反していた場合は違約金が掛かります。

もう一方の一般媒介契約の場合は専属専任媒介契約と違い契約期間の定めについての規定はありません。

法的にはいつでも解約をして、不動産会社を変更することが出来るので違約金が掛かることはないです。

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不動産賃貸の初期費用

2月17日 金曜日

皆さん物件を探す前にお金のことを確認するべきことが1つあります。

それが初期費用です!

初期費用には様々な項目があり、ある程度まとまったお金が必要になってきますので、その分の予算も考えてみましょう!

 

地域や物件によって違う礼金と敷金

初期費用の中では一般的に大きな割合を占めるのが礼金と敷金です。

敷金とは?

最初に預けるお金で退去時には返金されます。

ただし、家賃の滞納した場合や故意や大きな損失や部屋を汚したり傷つける場合などには敷金からその分の費用を差し引かれることがあります。

物件や地域によって異なりますが、大体は家賃の1か月~3か月分くらいになっている所が多いです。

 

礼金とは?

敷金が返ってくるのに対して、返金されないのが礼金です。

名前の通り大家さんに対して❝部屋を貸してもらうお礼金❞みたいなものです。

関西では、あんまり見ませんが主に関東方面で見られる制度で、家賃の1か月~3か月分くらいかと思います。

その代わり関西では敷金・礼金とは別の「保証金」「敷引き」という制度があります。

保証金の制度は物件によって相場は異なりますが家賃の1か月~5か月分くらいです。このうち、退去時の原状回復費用として汚損の程度に関係なく一定の金額を「敷引き」として大家さん側が徴収します。

因みに敷引きの相場も異なりますが多くて保証金の半額~6割程度です。

保証金と敷引きの金額は契約時に明示されているという点では関東の敷金制度と大きく違っています。

ただし、故意・過失による汚損があった場合は、退去時にその分の費用が別途徴収されるので気を付けましょう。
現在は、関東と同じ「敷金」「礼金」制度をとっている物件も多数あります。物件ごとに異なりますので、きちんと確認しましょう。

 

前家賃と保険料(その他)

家賃は月初めに支払う「前家賃」が基本です。←これも初期費用に含まれます。

入居時に翌月分の家賃と入居する月の日割り家賃を求められるのが一般的です。費用の方は最大で2か月分近くになり、中には「フリーレント」が付いている物件もあります。

フリーレントとは?

当初の家賃が無料で入居できる特典のことです。

 

また、大半の物件では、入居者に火災保険などの損害保険での加入を義務付けており、その保険料も初期費用

含まれます。これも保険内容によって異なりますが月に1万5000円~2万円くらいです。

 

物件によって鍵の交換費用を求められる事もあります。

なんでわざわざカギを交換するの?と思いますがこれは必要なことです。

それは前の住人と同じ鍵を使う事になるので避けるべきことなので鍵の交換は必要です。その費用の負担は誰がするのかは事前に不動産会社に確認しましょう。

 

このように初期費用については物件、地域ごとに必要な項目や金額がかなり違います。

ですので家を借りたい場合は、ある程度まとまったお金が必要になってきますので家賃と同じく上限を定めてから、その範囲内で物件を探した方がいいかと思います。

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断面図(使用される用語)

2月16日 木曜日

 

断面図とは、建物を垂直に切った断面を表した図面です。

建物の高さ関係の寸法が示され、地盤面から床までの高さ、天井高、各階ごとの高さ、窓の位置などもわかるように書いてます。南北及び東西」など2方向から見た図面を作成するが、変形建築物の場合は必要に応じた断面図が用意されます。

 

断面図の見てほしいポイント

・地盤からの1・2階の床の高さ

・軒の出や高さ、建物の最高の高さ

・天井の高さ確認

→平面図と合わせてみると立体的な空間を想像できる

・上下階の関係を見直し

 

断面図で使用される用語

GL GL=Ground Line(地上面)の高さ。またはその高さを表す線のこと。建築図面の短形図あるいは断面図などで標準地盤面の位置を示す線のこと。
SL SL=Slab Line(スラブライン)の略で、スラブとは平板・背板の意味で床版のこと。スラブラインは文字通り床材の基準の高さを意味しています。
FL FL=Floor Line(フロアライン)の略で、そこ仕上げの上端面のレベルを指します。
例えば1FL→1階フロアライン
2FL→2階フロアライン
軒高 木造では、GLから建築物の小屋組みの上端またはこれに変わる横架材を支持する2階敷桁の上端までの高さ。RC造では地盤面からパラベット天端までの高さをいいます。
因みにパラベットとは屋上などの外周に、外壁が沿って立ち上げた腰壁のこと。
CH CH=Ceiling Height(シーリングハイ)の略で天井の高さの事を指します。
不動産広告の間取り図などでよく見かける表示で床の仕上げ面から天井下面までの寸法です。同じ部屋の天井で高さが異なる部分がある場合は、その平均の高さで表しています。
北側斜線 南側のある建物の高さを制限し、北側の敷地の日照や通風を確保すること。「北側高さ制限」という用語が用いられているようになっている。
道路斜線 道路の日照などを確保するため、建築物の高さを前面道路の反対側境界線を起点とする一定こう配の斜線のこと。
この道路斜線をはみ出して、建物を建てることは出来ません。
隣地境界線 自分の敷地とお隣さんの敷地の境界線のこと。
道路境界線 道路の敷地の管理区域の境界のことであり、土地の基本概念として重要なものとなっています。
この道路中心線に幅員を割り当てられます。
また、この道路中心線が現況の道路の幅の中心位置を通るとは限らない。

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配置図(主な記号)

2月14日 火曜日

 

配置図に使われる記号は主に汚水桝・雨水桝などの場所を表現するために使用されています。

今回はその記号について説明したいと思います。

 

1、主要な出入り口

主要な出入口

日常的に人が出入りする場所のこと。

主に玄関などのことを指します。

 

2、ベンチマーク

ベンチマーク

BM=BenchMarkの略で敷地や建物の高さの基準レベル点を指します。

BMは施行時の基準マークになるので動かないものを基準とします。

主にマンホールなどがそれにあたります。

 

3、雨水桝

雨水桝

竪樋(たてとい)を経てから雨水配水管の接続箇所や配水管の合流地点、配水管の曲がりや排水こう配が変わるところなど道路と敷地との境目付近に排水設備の維持管理を設ける桝のこと。

 

4、汚水桝

汚水桝

家庭から出る汚れた水。接続箇所や配水管の合流地点、配水管の曲がりや排水勾配が変わるところ、
道路と敷地との境目付近に排水設備の維持管理のために設ける桝のこと

 

5、レベル

レベル

±0、±100等の表記になります。

これはBMを基準とした敷地のレベルを表しています。

例えばレベル1=1mmみたいな感じです。

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配置図とは?(確認すべきポイント)

2月13日 月曜日

 

配置図とは?

敷地の形状、方位、道路の幅員と位置、敷地における位置などを分かりやすく書いた図面の事です。

住宅の設計段階で作成される設計図面の1つで様々な建物全体の寸法などが記入されています。

また、配水管の計画などを記載しています。

 

配置図で確認しておきたいこと

1、深基礎

敷地に高低差がある場合は擁壁(ようへき)なり、深基礎が必要になってきます。

建物の基礎をそのまま伸ばすことを深基礎と言い、建物とは別の擁壁を造ることになります。

擁壁の場合は建物の自重を支えられるようながっちりとした擁壁が必要です。ですので擁壁の構造で作れるかどうか確認しときたいところです。

 

2、車庫寸法

自動車を入れるための車庫になります。車庫は車の寸法だけではなくドアを開けての乗降や場合によっては伸縮式等の門扉を設ける場合はこれらがぶつからないための寸法も必要になってきます。

だいたい必要なスペースは自動車の幅+サイドミラーの寸法40㎝程度+乗降スペース(片側)60㎝ぐらいのスペースが必要になります。

注意点!

よく皆さんが止めている駐車スペースは幅2.5m程度ですが、これは両側が駐車場のためドアの開閉も隣のスペースまでも使えるので2.5m程度あっても大丈夫ですが、片側が壁になる場合が多い住宅では少し無理があるので0.5m~1mは欲しいところです。

 

3、階段段数

建物と段数との高低差がある場合は階段が必要になってきます。

配置図を見る時でも最初尾にきっちりとか愛団の位置と段数を計画しておきましょう。

あんまりないのですが時々、階段部分がいい加減な計画のために後で他のスペースにしわ寄せがくる場合もあります。

特に建築条件付きなどの住宅では建物を急ぐあまり配置を考えずに計画が疎かになる場合もあります。

ですので階段を設置する場合は必ず目を通しておいてください。

 

4、室外機置き場

また、間取りばかりに気を取られてしまうとエアコンの室外機の場所を考えないまま工事が進行し、足場がとらえてから置こうと考えている方は遅いです。隣地との距離が狭く理想の位置におけなかったり、隣地の窓と干渉するといった事が起こります。

なかなか想像しにくいですが工事チャクまでに配置図で室外機の位置を想定することが出来れば理想的です。

 

5、玄関 庇(ひさし)

雨の時に傘を折りたたむなど玄関の上は雨などを防ぐための屋根か庇があった方がいい。

 

以上の確認はこれからの生活のためには必要になるかもしれませんので確認忘れがないようにしましょう。

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