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平面図(窓の表現)

2月3日 金曜日

 平面図とは建物や土木構造物をある高さで水平に切断したとして、その切断面を真上から見下ろした様子を適当な縮尺で書いた図面です。主に部屋の位置を分かりやすく表すものです。

建物の場合は通常は壁・間仕切り・窓・入口・階段など他にもいろいろありますが相互の位置を示し、寸法を記入しています。

今回は窓の表現について説明したいと思います。

 

間取り図の記号の説明

 

引き違い窓 2枚以上のがらっすどをそれぞれ異なるレールにはめて滑らせる開閉する窓です。一般的に良く使用されている窓です。
片引き窓 横すべり方式の窓の1つで片側の「※はめ殺し窓(フィックス窓)」や壁の場合が用いられている。片方の窓を開け閉めするため、両方の窓を動かすことが出来る引き違い窓と比べると室温調整や通風量などの機能面で劣るそうです。
片開き窓 欧米で一般的な窓のタイプの1つです。窓枠の左右どちらかを軸にして開閉する窓のうち窓が1枚のものを指す。(因みに窓が2枚のものだと「両開き窓」という)
開け方も外開きと内開きもあります。開けておいた窓が強風で全開になり窓ガラスが破損しないようにストッパータイプが主流だそうです。
装飾窓(FIX) 開閉することが出来ない、はめ殺し窓のことです。採光用として玄関のドア枠や階段ホールの天井部分などに設けられていることが多いです
装飾窓(その他) 採光や眺望を目的として取り付けられる開閉できない窓の事です。デザインや大きさはある程度自由で飾り窓的な要素があります。
縦すべり窓 車のドアと同じように窓を見て右側もしくは左側を軸に開く窓の事をいいます。メリットとして窓を開けると窓部分が全部開くため開口率が高く風通りが良いです。ただ、庇を設けないと風によって流された雨が室内に吹き込み、窓枠やフローリング、カーテンなどが濡れてしまうことが大きな点です。
面格子付窓 面格子(めんごうし)は窓から侵入者を防ぐために窓の外側に設置する部材の事です。一個建てであればキッチンやトイレ、浴室などの窓が取り付けられることが多いです。また、マンションやアパートであれば公共廊下に向いている窓や建物が隣接している窓などが設置されることが見られます。
シャッター 防犯・防火などのために窓屋で入口に取り付けられます。巻き上げ式の金属製のよろい戸になっています。
雨戸 住宅の外回りのガラス窓などの開口部外側に取り付けられます。雨風を防ぐためにガラス窓にたてる板戸の事です。

※はめ殺し窓とはサッシ枠にガラスをはめ込んで固定した窓の事です。

 

その他

オーニング窓 オーニング窓は2~4枚ほどの枠のない横細のガラス小窓を縦に連結した窓で複数の窓を1つのハンドル操作で開閉できる複合式の窓の1つです。
平行突出し窓 ハンドルを押すと10cmほど外側に出る方式。彰子が壁面と平行に突き出し四方が通気面に効率よく通風・換気が出来ます。
上げ下げ窓 2枚のガラスが上下に並べた形状の窓でガラスを上下にスライドされて開閉する窓です。開口部が大きくない部分に対して縦長のスペースに用いる窓です。また、引き違い窓よりも防犯性に優れています。
ルーバー窓 住宅などに使われる窓の一種で、細長い何枚ものガラス板やアクリル板などをブラインドのようにして構成されている。主に「あかり採り」の目的で住宅に採用されるが、このルーバー部の角度を変えることで外気を取り入れることができる。
ただし、断熱性が非常に悪いため主に温暖地域で使われることが多いです。
内倒し窓

窓の下部を軸として窓の上部を内側(室内側)に倒して開けるもの。
内部側へのみ開閉し、室外側にはみ出さないので隣合う建物との間隔が狭い場所にも取り付け可能です。

外倒し窓

窓枠の下部を軸として、窓の上部を外側(室内側)に倒して開ける窓。

横すべり窓 横すべり方式横軸回転方式複合タイプ窓枠左右設けられた溝に沿って窓を外側室外側)にすべり出させて開けるものです。窓のガラス面が庇代わりとなるため、室内吹き込むのを防ぎながら通風確保することができます。

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間取り図 部屋名/スペース名

2月1日 水曜日

 

最近の間取り図にはLDK以外にも英語で略語で表現されているものが多くなっています。

初めて不動産を買う場合の方には「何の意味だろう?」と悩む方も多いと思います。

ですので、最近使われている部屋名/スペース名の略語について以下の表で解説したいと思います.

 

部屋名/スペース名

MBR 【Main Bed Room】又は【Master Bed Room】の略でベッドルームつまり「主寝室」のことを表しています。また、主寝室とは洋室の中で最も広い浴室のことを指しています。
BR 【Bed Room】の略で「寝室」もしくは「洋室」を表しています。
SR(N) 【Service Room】の略で、サービスルーム(納戸)といい住居用としては利用できないが「多目的ルーム」して利用されている。採光や通風などが建築法を充たしていない場合が一般的です。
UB 【Unit Bath】の略でユニットバスつまり「浴室」の事を言います。あらかじめ工事で天井や浴槽、壁、床などのパーツを造っておき、それらを現場で組み立てていくバスルームの事です。通常で造る浴室よりも施工が早いです。
WIC 【Walk In Closet】の略で歩けるスペースを確保した収納スペースの事です。読み方はウィークインクローゼットと読み、これは主に寝室などで設けられています。
SIC 【Shoes In Closet】の略で玄関の横に設置された収納スペースの事を言います。読み方もシューズインクローゼットといい、主に靴などを収納することが出来ます。
RBL 【Roof Balcony】の略で部屋の真上にある階下の住戸の根部分を利用した「バルコニー」の事を言います。
RF 【Roof Floor】の略で「ロフト」といい屋根裏部屋を表しています。天井が高い部屋の中2階のようなスペースはあります。
PS 【Pipe Shaft】の略で水道管や電気配線などを通す「配管スペース」の事を言います。

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LDKとは?

1月28日 土曜日

 

物件情報を見る時に必ず出てくるのが「2LDK」といった間取りの表記です。

このうち頭についている数字は部屋の数を表しており、

アルファベットはそれぞれ

K=キッチン

D=ダイニング

L=リビング

を表しています。

つまり「2LDK」はリビング、ダイニング、キッチンが一体化した広いスペースに加えて2部屋がある間取りという事です。

キッチンとつながるスペースが少し広めに取っている場合は「DK」と呼ぶのか「LDK」と呼ぶのかは広さを基準に決められています。

キッチンスペースも含めて6帖以上あるとDK、8帖以上あればLDKと呼ばれています。

 

因みに帖(畳)とは?またその違いとは?

 

帖は「洋室」の部屋の広さを表示するときに使用します。

「たたみ」を敷き詰めた場合の広さで5枚分であれば5畳と表記されます。

 

畳は「たたみ」の部屋の広さを表示するときに使用します。

「たたみ」が5枚あれば5畳間という表示が正解です。

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リフォームの工事前・工事中、完了後の注意点

1月25日 水曜日

 

リフォーム業者と契約を結んだら、リフォーム工事が始まります。

この時に注意したい点があるので今日はその説明をしたいと思います。

 

1.工事前・工事中の注意点

 

マンションの場合、管理組合にリフォーム工事を申請し、資材運搬のため共有部分である駐車場やエレベーターの使用などについては事前に承認を得ておきましょう。

一戸建てで増築をしたり、大規模修繕を行う際には建築確認の申請が必要な場合もあります。

また、工事という事は騒音などは必ずしも起こると思うので、近所へのあいさつも忘れずにしておきましょう。

これで工事が始まったら、工事が進んでいるかどうかをリフォーム事業者から定期的に報告してもらいましょう。あとは出来る限りは自分の目で現場を見て確認などしましょう。

その時に工事中に追加や変更が生じた場合は、追加金額と工事の期間を延長などを確認してから書面に残しておきましょう。

 

2.工事完了後に確認すべきこと

 

リフォームの工事が終わったら事業者とともに現場の仕上がりを確認し、契約通りに完了したか確認してもらいます。そこで不具合があった場合は改修を依頼しましょう。

検査後、不具合が治ったことを確認したらリフォーム費用を清算して引き渡しを受けます。

その際に保証などの取り決めをしている場合には、保険証やアフターサービスの書面を受け取り、万が一不具合が発生した場合に連絡方法について確認します。

また、契約書などの書類や図面、保証書、設備機器の保証書などの関連書類は整理して大切に保管しましょう

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リフォームする時の流れ

1月24日 火曜日

 

中古住宅+リフォームについては、いくつかのケースが考えられます。

売主やいったん物件を買い取った不動産会社によるリフォーム済みの物件を購入するケースもあれば、購入後に自分でリフォームするケースもあります。最近では不動産会社によっては買主の希望を事前に売主に伝えて売主が買主の希望に沿ってリフォームした住宅を売買する方法をとっているケースもあります。

今日はその最近増えている中古住宅を購入後に自分でリフォームするケースについて説明したいと思います。

 

リフォームするときの流れ

1.リフォームのイメージを固める

自分が探している物件の築年数によって、大掛かりなリフォームが必要になる事があります。

あらかじめ自分で、どの程度のリフォームを想定しながらリフォームに関する様々な情報を集めます。

また、マンションの場合は「管理範囲」などでリフォームできる範囲が定められているので早めに確認した方が良いです。

 

2.予算を決めておく

例えば雑誌やインターネットなどの情報でおおよその見当を付けたり、物件の仲介をした不動産会社に相談するなどして自分が希望するリフォームでどのくらいの費用になるのか目安を立てます。もし、リフォーム費用が高額になる場合は、ローンの利用も考えておいた方が良いです。

また、耐震や省エネ、バリアフリーなどのリフォームに対しては自治体から助成金が受けられる場合や所得税・固定資産税などの減税が受けられる場合もあるので確認しましょう。

 

3.リフォーム業者を探す

情報収集した施工事例などを参考にして自分が希望するリフォームの実践が豊富なリフォーム事業者を数社選びましょう。また、各事業者の会社概要や工事実績、リフォームの進め方などの情報も入手しておきましょう。

 

4.見積書・提案書の提出

選んだリフォーム業者に現地調査を依頼し、希望内容を伝えたうえで見積書・提案書の提出を求めましょう。

複数の事業者から見積もりを取ることを「相見積もり」といい、一般的には、それらを比較検討した結果から依頼先を決める方法が取られています。

 

5.リフォーム業者を決める

提出された事業者の提案書や見積書について、金額をはじめリフォームの内容や施工体制や保険内容を確かめたうえで契約を1社に絞ります。

 

6.リフォーム工事の請負契約を結ぶ

相見積もりは大まかな条件に基づく概算なので、契約前に最終的なリフォーム内容や見積もりを確定させた後、正式に工事請負契約を結びます。工事は大小に問わず契約は必ず書面で結ぶことにしましょう。

 

7.工事を行う

リフォーム工事中は、工程表通り工事が進んでいるか、契約通りの内容になっているかを確認します。

もし工事の追加や変更があった場合は、その都度に書面に残しておきましょう。

また、マンションの場合は公示前に管理組合にリフォーム工事の申請が必要です。

 

8.引渡しを受けて終了

 

 

 

 

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マンションと一戸建ての違い

1月23日 月曜日

 

自分の家を購入を考える時に、「マンション」「一戸建て」どちらにするべきか悩みますよね。

地域によってはマンションの供給が少ない場合、もしくは都心部などで一戸建ての価格水準が高い場合など選択の余地がないケースも多々ありますが、今回は「マンション」と「一戸建て」のどちらも選べることを前提にしてそれぞれの特徴を考えてみましょう。

 

マンションと一戸建ての違い

建物の形は違うのはよくわかりますが、まず最初にマンションに住む場合に理解しておきたいのが「共同生活」です。同じ建物の中に多くの世帯が住んでいるため、協調性や社交性に欠ける人にはマンションが不向きだと思います。

長く使用する良好な状態に保つために維持管理が必要なことはどちらも同じことですがマンションの場合は住民全員が協力して積極的な管理組合活動をすることが求められています。

対して一戸建ては購入者やその家族が主役なので維持管理の計画立案からその実行まで、すべて自分達で行わなければいけません。ですので、自主的な行動が苦手な方は一戸建ては不向きだと考えられます。

 

それぞれのメリット/デメリット

 

マンションの場合

・メリット

1、効率的な構造

一戸建てと比べて無駄なくスペースを使うマンションの方が土地代が少なく済むため安くなることが多い

2、セキュリティーに優れている

一戸建てよりも戸締りが簡単で防犯設備も充実している

3、立地・利便性が高い

交通や買い物に便利な立地が多い

4、室内の生活動線に起状ではない

生活空間に階段がないため高齢者にとっては住みやすい

 

・デメリット

1、管理費が掛かる

毎月ン管理費や修繕積立金の負担が大きい

2、環境または騒音

遮音性能が劣るマンションでは音によるトラブルが起きやすい

3、車の利用

駐車場の料金が別途で掛かり負担が大きい

 

一戸建ての場合

・メリット

1、車の利用

敷地内に車庫があれば駐車料金が不要になる

2、静かで快適に暮らせる

住む所にもよりますが、閑静な住宅街など暮らす人が多いそうで

3、リフォームしやすい

マンションに比べてリフォームや増改築が自分自身の判断で決めることが出来る

 

・デメリット

1、近隣トラブル

敷地が狭いと日当たりを十分に確保できなかったり、近隣との間でトラブルが起きたりすることもあります

2、段差や階段が不自由

高齢者にとっては毎日の階段の上り下りなどが難しくなり、足の怪我になる恐れもある

3、設備よりも土地代の影響の方が大きい

建物の使い勝手よりも敷地内によって価格が大きく左右される。

 

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賃貸による収支を検討する

1月20日 金曜日

住まいを貸すとお金が入ってきます。

しかし、支払わなければいけないお金も発生します。ローンが残っている場合はその返済も考慮しなければいけません。

では今日は賃貸の収支を検討したいと思います。

 

1・入ってくるお金

 

継続的に入ってくるお金

 

・賃料

借主から入ってくるお金です。

ただし、常に借主がいるとは限りません。空室の場合も考慮に入れて少なめに見積もった方が安全です。

・管理費

借主が負担する物件の管理費がある場合は毎月入ってきます。

管理費を賃料に含んでいることも多いようですが、最近では分けて受け取ることもあるそうです。

管理費の取り扱いは物権や地域の取引週間などによって変わります。

 

一時的に入ってくるお金

 

・礼金

新規契約の際に借主に対する謝意として借主が払うものです。

一時的賃料の1か月分かそれ以上を払う場合が多いようですが礼金を受け渡しをしない場合もあります。

・更新料

賃貸借契約の更新の際に契約内容に応じて借主が貸主に支払うお金です。

一般では更新後の新賃料の1か月分が多いようですが更新料を設定しない場合もあります。

 

礼金や香辛料の取り扱いは地域の取引週間のほか、周辺の市場動向により変わる可能性もあります。

 

借主から預かるお金

 

・敷金

新規契約の際に賃料や物件の補修費用などの支払いを担保する目的で貸主が借主から預かるお金のことです。

一般的には賃料の1か月分か2か月分の場合が多いようですが、借主が退去する場合には賃料の滞納や借主が原因である部屋の損傷や破損がある場合は敷金などで支払うことが出来ます。

ただし基本的には退去するときに借主に返還するものですので収入とは分けて考えた方が良いです。

因みに敷金の返還に当たっては利子をつけることはありません。

 

2・支払うお金

 

継続的に出ていくお金

賃貸すると支払うお金

 

・管理委託費

不動産会社に「入居者管理」や「建物管理」を委託するためのお金です。

入居者管理とは、賃料の集金や入居者からの苦情対応など

建物管理とは、物件の清掃やメンテナンスなどを行います。

委託する業務の内容や委託戸数など不動産会社によっても金額が違ってきますので個別に不動産会社に確認する必要があります。

ただし、自ら管理を行う必要はありません。

・住み替え先での住居費

自分の家を賃貸した場合は住み替え先での住居費が追加の料金となります。

 

所有していると必ず発生するお金

 

・管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合は管理規約などに基づいて支払う必要があります。

・固定資産税・都市計画税

物件の所有者が納めなければならない税金です。

・購入時のローン

完済するまで毎月返済する必要があります。

また、住宅ローンは原則として自分が住む住宅を購入するために利用するものなので転勤などの一時的な事情によるものでなければローンの一括返済を求められたり、賃貸用のローンへの借り換えを求められたりします。

 

一時的に支払うお金

 

賃貸すると追加で支払うお金

 

・一時的なメンテナンスや修繕費

室内の設備の故障などのメンテナンス費用や入居者の退去時の補修費用やクリーニング費用などが追加のお金が必要です。

・仲介手数料

入居者募集を不動産会社に依頼する場合、借主との契約時に月額賃料の1か月分の半分の料金+消費税の範囲内で仲介手数料が必要となります。なお。依頼者が承諾している場合は最大で月額賃料の1か月分+消費税の範囲内で必要となる場合があります。

・その他の経費

損害保険料・交通費や通信費などのその他にも費用があ必要になある場合があります。

所有していると必ず支払うお金

賃貸をする/しないに関わらず建物や設備などの修繕の費用などは一時的な支出として計画的に用意しておく必要があります。この費用は建物の種類や規模、築年数、設備の使用年数などによって変わります。

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貸す時に知っておきたい相場の知る方法

1月18日 水曜日

 

住まいを貸すに当たって支出の目安を把握するためには「賃貸相場」を知っておくことが必要です。

今日は賃料に関する基本的な考えと賃料相場情報の入手方法などを説明したいと思います。

 

賃貸相場はまず立地や物件の特徴から知ろう!

立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります。まずは主な相場を紹介します。

駅からの距離 最寄駅から近い場所ほど相場が高く、逆に遠くなればなるほど相場は下がります。
因みにバス利用な物件は徒歩圏内にある物件よりも相場は下がります。
都心からの距離 都心に近い場所ほど相場は高く、同じく逆に遠ざかると相場は下がります。
設備 居間にある台所、トイレなどの設備の性能が高いほど相場は高くなります。
築年数 築年数が経過すると建物も劣化していきます。
それだけではなく部屋の仕様も老朽化していくので相場の方も下がります。
利便性 利便性が高いほど相場が高くなります。
例えば近場にある駅が準急しか止まらない駅より急行など止まる駅の方が充実しているので相場のが高くなります。
広さ 一般的な広さではない場合は相場は下がります。
また、ワンルームタイプとファミリータイプでは一般的な相場になります。
取引時期 入居希望者が多い時期になると相場が高くなります。逆に少ない時期だと相場は下がります。
建物の構造 構造が堅固である方が相場は高くなります。
最近では耐震性なども相場に影響することもあります。

 

不動産の賃料相場を調べる

不動産の相場を知るためにはまずは、自分で情報を集めることである程度は賃料イメージを持つことが大切です。ただし、自分のイメージが誤っている場合もありますので過度に先入観を持たないように注意しましょう。

1、個別の物件の賃料を知る

住まいの賃貸借の場合、一般的には募集時の賃料と実際の契約賃料との差はあまり大きくないと言われています。まずは広告などに掲載されている物件の賃料情報を調べることで、ある程度の相場を把握することでが出来ます。ただし実際に取引される賃料が一致するとは限りませんので、あくまでも参考として活用してください。

 

2、各地域の相場動向を知る

地域の平均的な賃料相場やその動向については様々な統計情報が公表されています。

それらを調べることによって、エリアごとのおおむねの賃料相場やその変動を把握することができます。また、そのエリアの情報を多く扱っている不動産会社から相場情報を聞くことも有効です。

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家を貸す場合のメリット/デメリット

1月17日 火曜日

家を貸すと家賃収入を得られるメリットはありますが、その分リスクもあります。

まずはどのようなリスクがあるのかを確認してから賃貸経営をするという事について考えましょう。

 

メリット

賃貸経営の最大のメリットは家賃収入を得られることです。

済まなくなった自宅を貸し出すことで得ている家賃収入の平均は年間で約150万円くらいで月に12~13万円です。ですが維持費などの経費や税金を差し引くことになるので、これが丸々もらえるわけではありません。しかも、立地や築年数などの条件によっても異なるが、ある程度の収入は見つめることになります。

 

デメリットまたはリスクの確認

 

1.入居者が決まらなければ家賃収入ゼロ!

勿論、入居者が決まらなければ収入はその間ゼロになります。

その物件の住宅ローンが完済している人やローンを組んでいない人は資金回収について問題はありません。

しかし、家賃収入をその物件のローン返済に充てる場合は、空室機関には自分の貯蓄や給与などを返済資金に回すことになります。転移先の新居にお金がかかる人はどちらにも住居費が掛かることになります。

また、部屋が空室でも維持や管理の費用は発生します。建物と土地には毎年、固定資産税が掛かります。

マンションでは管理費と修繕積立会が毎月掛かります。一戸建ての場合は、室内の空気の入れ替えや庭の手入れなどの管理の費用も掛かりますのでご注意ください。

 

2.建物や設備の劣化、及び故障するリスク

当たり前ですが建物は時間とともに劣化していきます

また、多くの住宅設備は耐久年数が十数年ほどされて、いつかは故障や劣化、機能の低下が起きます。その為に交換や修繕などにかかる費用がありますがこれも全部借主の負担になりますのでご注意ください。

 

3.入居者のトラブル

入居者が家賃を滞納する。または近所の皆さんに迷惑をかけるなど入居者とのトラブルが発生する可能性があります。賃貸経営は相手あってこその商売なのだが、そうした心構えも必要になります。

 

4.家賃の設定額が減少するリスク

年数が経って建物が古くなれば、賃貸物件として魅力が落ちていきます。その為家賃を安くしない限り入居者が決まらない場合もあります。

また、周辺の環境の変化や賃貸物件の供給数の変化などによって賃貸相場が変動して家賃を下げなければいけなくなる場合があります。

 

5.災害リスク

自然災害などで建物に被害が起きる可能性があります。

修繕する場合にもお金が掛かりますし、被害内容によって物件が維持できない状態の場合もあります。

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住まいを貸す場合の流れ

1月14日 土曜日

 

まずは貸すまでの流れについて説明します。全体の流れを知ることで何をするのかが明確になっていきスムーズに行動に移せるからです。

また、不動産会社に仲介業務を依頼した場合も説明します。

 

1.相場を知って賃料の目安を立てる

賃料とは?

簡単に言うと家賃、レンタル料みたいなものです。賃貸借契約において賃借人が支払う使用の対価です。

 

住まいを貸すと決めたなら、いくら程度で貸せそうかの目安を立てます。

まずは自分が住んでいる周辺の募集賃料に目を通して知る事から始めましょう。

 

2.貸した場合の収支について

収支とは?

収入と支出、つまりお金が出入りです。

住まいを貸すと賃料が収入として入ってきますが税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。ですので、予めおおよその収入と支出がどのようなバランスになるのか試算しておきましょう。

 

3.賃料の査定を依頼します。

不動産会社に借主の募集を依頼する場合は、まずは賃料の査定を依頼します。

 

4.不動産会社に正式に依頼をする(契約を結ぶ)

住まいを貸すには、まず入居者を募集し入居後の管理を行っていく必要があります。これらを自ら行うことが出来ない場合は不動産会社に依頼することになります。入居者の募集を依頼する場合は仲介業務をして、入居後の管理を依頼する場合の管理業務を不動産会社に依頼します。

 

5.賃貸の条件を決めて、入居者を募集しよう。

賃料や契約期間など募集にあたっての賃貸条件を決定し入居者を募集します。

不動産会社に仲介業務を依頼した場合は不動産会社と相談しながら賃貸条件を決定し借主と不動産会社が合意した方法によって募集活動を行います。

 

6.入居希望者への対応と交渉

入居者希望の問い合わせや物件の見学に対応します。その他、入居希望者との条件交渉なども行います。

不動産会社に仲介を依頼している場合は、これらの業務を不動産会社が行ってくれます。

 

7.入居申込者審査し賃貸契約を結ぶ

借主は入居申込者の審査を行い、最終的な入居者が決定します。

その後に入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。

不動産会社に仲介を依頼した場合は不動産会社が入居者審査や契約の手続きをサポートしてくれます。

 

8.入居後の管理

契約を結んで入居した後は入居者からの賃料の受け入れや入居者の苦情対応、清掃などの管理を行います。また、契約期間が終了した時の契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集などにも対応しなければいけません。

また、不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。

 

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